不動産Ｑ＆Ａ【法令・規制について】｜江古田・練馬エリアで不動産をお探しなら矢島不動産管理

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法令・規制について

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法令・規制について

日影規制とは何のためにあるのですか？

建築基準法上の日照制限には北側斜線と日影規制の2つがあります。いずれも指定された用途地域などにより規制の有無・基準が異なります。
北側斜線とは、敷地の北側の隣地境界線上の一定距離の高さから、南側へ一定の角度で引いた斜線内に建築しなければならないという規制です。
比較的低層の住居地域に規制が掛けられます。
日影規制は、中高層建築物を想定した日照制限で、周囲に実際に落ちる影の時間を規制するものです。
両者とも、地域に応じた最低限の日影規制になっておりますが、隣地へ影を全く落としてはいけないという規制にはなっていません。

道路に面していない土地に建物を建てるのは不可能ですか？

不可能です。
原則として都市計画区域内においては、道路に２ｍ以上接していないと建築物を建てることは出来ません。
建物の敷地は幅員４ｍ以上の道路に幅２ｍ以上接していなければなりません。建築基準法では都市計画区域内の宅地について一定の道路に宅地が接していなければ建物を建築してはいけないと定めています。
これを一般的に接道義務といいます。幅員４ｍ以上の道路で市道・町道等の道路法上の道路、都市計画法等の道路、新興住宅団地に多い位置指定を受けた道路は大丈夫ですが、幅員４ｍ未満の市道・町道等は道路中心線から２ｍセットバックする必要があります。

地下室とは容積率に計算されるのですか？

住宅の場合地下室は建築基準法上、床面積の優遇措置が受けられます。
具体的には、建築物の地階でその天井高が地盤面からの高さ１ｍ以下にあるものの住宅の用に供する部分は、その建築物の住宅の用途に供する部分（自動車車庫等は含まない）の床面積の合計の１／３までは容積率算定から除外されます。
一般的には住宅地下室容積率不算入制度と呼ばれています。

プレハブの物置も建築物として延床面積に充当するのですか？

住宅の付属物置として置くことが多いですが、土地に定着し、屋根を有している場合は、まぎれもなく建築物です。
床面積にも算入されますし、メインの建物と同じ各種制限を受けることになります。

建物の後退は絶対に50ｃｍ必要ですか？

建物の外壁後退距離の規制は建築基準法で定められていますが、その制限がない地域の場合は原則、強制的な規制はないといえます。
つまり、敷地境界ぎりぎりに建物を建てることも可能となってきます。
しかし、民法において後退距離は５０センチ必要とされていますので、ぎりぎりに建てた場合、民事上５０センチ以上離せと、隣地側から訴えられる可能性があります。
正しくは、外壁後退距離の規制がない場合、敷地境界ぎりぎりに建物を建てる権利はあるが、民事紛争を免れ得るものではないということです。

法定地上権とは何ですか？

法定地上権とは、民法が定める土地利用に関する権利の一つです。
地上権は、本来契約によって設定されるが、法定地上権は民法の規定により強制的に設定されるものです。
法定地上権が設定されるケースは、抵当権設定当時同じ所有者が持っていた土地または建物に抵当権が設定され、後に抵当権が実行されてしまった結果、土地の所有者と建物の所有者が異なることとなった場合で、建物所有者の保護ために設定される権利です。
これは、同一所有者に属する土地、またはその上にある建物の一方について、抵当権が設定され、それが実行された場合には、建物はその存立根拠を失ってしまうため、建物のために設定されていることになります。