スタッフブログ｜江古田・練馬エリアの一戸建て、マンション、土地、事業用・投資用物件　|　江古田・練馬エリア　住まいと暮らしのコンシェルジュ　|

こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/
少しずつ冷えてきましたね～。年末まで残り1ヶ月ちょっと！
2024年最後まで走りますよ～(^_-)-☆

さて、最近、土地をお探しのお客様とお話をする機会があり、こんなお話を聞きました。
「条件に合う土地が見つかって、いざ現地で内見をしたけど・・・広いか狭いかしか分からなくてどんな点に気をつけて現地を見ればいいか・・」という内容でした。

土地を購入する際、現地で実際に内見することは非常に重要です。物件資料やインターネットだけではわからない現地ならではの特徴や問題点が見つかることもあります。今回は、土地の内見時に注意すべきポイントを詳しく解説します！(^^)

【現地の環境をチェック】
交通アクセスは戸建て・マンションを買う時も同じですね。また、スーパーや病院・コンビニなどもチェックしましょう。さらには土地の前面道路の交通量や、騒音、周辺の飲食店の臭いなども体感しておきましょう。

【土地の状態をチェック】
実際の広さや形状が使いやすいかチェック。 不整形地や傾斜地など、設計や建築費に影響するポイントを見逃さないようにしましょう。また土地に柿の木や〇〇の木などで残存するものがあるかないかもチェック。樹木は残しておきたい場合もありますが、きれいな更地にするには伐採の費用もかかります。そして大事なポイントは、欲しい土地の前に電柱や支線が目の前にないかチェックしましょう。意外と見過ごしている人が多いんです(´；ω；`)電柱のせいで駐車スペースが限られてくる場合があります。出入り口として邪魔な所にあったりすると電力会社に移設の依頼をする手間も増えるので注意して見ておきましょう。

【日当たり・風通しのチェック】
建物が建つ想定で、周囲の建物や地形による影響をチェックしましょう。午前・午後・夕方と異なる時間帯での日当たりを確認すると、より現実的なイメージがつかめると思います(^^)/

【ライフラインのチェック】
上下水道、ガス、電気の引き込み状況をチェック！ 特に古い土地の場合、設備が整備されていないこともあります。下水マス、水道マスが入っていないと引き込み工事にも費用がかかるので要チェックです。

【実際に体感すること】
土地に立ったときの印象や雰囲気。 長時間過ごすことになる場所なので、居心地を感じ取ることが大切です。

【まとめ】
土地の内見は、現地でしか得られない情報を得る絶好の機会です。周辺環境、土地の状態、法的規制をしっかり確認し、自分や家族の理想の暮らしに合った土地を選びましょう。しっかりとした準備と観察が、失敗のない土地購入への第一歩です。土地探しは不動産のプロの矢島不動産管理の売買スタッフと一緒に行きましょう！

こんにちは、営業部の内藤です！

家賃が上がっています！！

・調査期間：2023年9月1日～2023年9月30日、2024年9月1日～2024年9月30日
・調査機関：株式会社いえらぶGROUP
・調査対象：「いえらぶBB」に掲載された賃貸マンションの物件データ
・有効サンプル数：約150万件
・調査手法：「いえらぶBB」の掲載データよりランダムに抽出し集計

不動産投資をされているオーナー様には良いニュース！！

ですが、消費者には厳しい状況です。

賃金は上がっていますが、それ以上に物価が上がっているので
現在の日本では実質賃金はマイナスです。

2023年のデータによると実質賃金は前年比2.5%の減少

これは物価が過去42年で最高の上昇率を記録しているようです

【理想】
賃金が上がる
↓
需要が高まる
↓
物価が上がる
↓
金利上昇

という順番ならいいのですが

【現在】
物価が上がる
↓
賃金が上がっても実質賃金はマイナス
↓
需要が下がる
↓
金利上昇

なぜ、、、、、？

不動産業界にいる私の意見なので恐縮ですが
これ以上金利が上がるようだと日本全体での活性化は無いのではないかという個人的な感想です。

なるべく実質賃金が上がってから金利を上げていただけるよう日々祈るばかりです。

お願いいたします！！！

皆さんこんにちは。

営業の宮城です。

皆さんは売却時に建物の解体もしくは、購入時の建物の解体費用がいくらぐらい掛かる気になったことはありませんか？
解体は良くも悪くもピンキリで、費用や対応にも大きく差が出ます。
安かろう悪かろうとも言いますが、高けりゃ良いという訳でもございません。
建物の構造や広さ、地域によって異なりますが、まずは一般的な目安を構造別にお話させていただきます。

1. 木造住宅の解体費用
木造住宅は解体しやすいため、解体費用が比較的安価です。
費用の目安：1坪あたり30,000円〜50,000円
延床面積が30坪（約100㎡）の場合：約90万円〜150万円

2. 軽量鉄骨造の解体費用
軽量鉄骨造の建物は、木造よりも構造がしっかりしているため、解体費用が上記よりやや高くなります。
費用の目安：1坪あたり40,000円〜60,000円
延床面積が30坪（約100㎡）の場合：約120万円〜180万円

3. 重量鉄骨造の解体費用
重量鉄骨造は、骨組みがしっかりした建物で解体が難しいため、軽量鉄骨よりも費用がさらに高くなることが多いです。
費用の目安：1坪あたり50,000円〜70,000円
延床面積が30坪（約100㎡）の場合：約150万円〜210万円

4. 鉄筋コンクリート造（RC造）の解体費用
鉄筋コンクリート造は非常に頑丈な構造で、解体に専門的な技術と時間が必要です。そのため、解体費用は他の構造に比べて高額になります。
費用の目安：1坪あたり70,000円〜110,000円
延床面積が30坪（約100㎡）の場合：約210万円〜330万円

＜その他の費用・注意点＞
■アスベスト対策
古い建物にアスベストが使用されている場合、除去費用が追加されます。
アスベスト対策にはさらに数十万円かかることがあるので、古い物件の場合は見積もり時に確認が必要です。
■ブロック塀や庭の撤去費用
建物以外にブロック塀や庭木、外構の撤去も含まれる場合は、追加の費用がかかります。
■周辺環境による追加費用
住宅が密集した地域や、重機が入りづらい場所では作業が難しく、追加費用が発生することがあります。

＜私が経験した参考例＞
①木造2階建古屋18.24坪
重機が入れず手壊しがあり「187万円」でしたが、調査の結果アスベストが見つかり「363万円」に。

②木造2階建古屋 27坪、木造2階建アパート 35.07坪
樹木伐採伐根に平石撤去・運送費用、外部風呂や倉庫撤去で「520万円」が、井戸撤去・埋戻し追加で「600万円弱」に。

私の前職(建売会社)で一度だけお願いした解体業者さんは、安い分外国の方を雇用しており、
水道管を破裂させたり、近隣近所の方からのクレームも多く、何度も何度も現地へ出向いた苦い思い出があります。

＜まとめ＞
構造別に解体費用の目安を確認し、適正な予算を見積もることが大切です。また、解体業者によって費用が異なるため、
複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。解体後の土地利用計画を考慮し、最適な解体方法を選びましょう。
もし知り合いに建物解体をした方がいれば、解体業者を紹介してもらうのも一つの手だと思います。

弊社にご相談いただければ、提携はしておりませんが何度か依頼をしている解体業者のご紹介も可能です。
売買・建替えの際はお気軽にご相談ください。

営業：宮城

皆さんこんにちは！

営業の宮城です。

先日、練馬駅の酉の市へ行ってきました。

コロナの時期が嘘だったかのようなお祭り雰囲気に圧倒されました。

神社の写真を撮って酉の市は満足してしまい、

人の流れが見える居酒屋で飲んだお酒はまた一味違いました。

変わってると言われますが、お祭の雰囲気や人がたくさんいる場所は嫌いじゃないのでお酒が進みました。

次回、二の酉は１７日・三の酉は２９日らしいので、

是非、皆さんも行ってみてください。

営業：宮城

こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/
木枯らしが吹くようになってきました。
皆様、風邪など引いていませんか？
寒くなってきたら、体の芯からあたたまる「おでん」が最高です！(*^-^*)

さて、今日は住宅購入を考え始めた方に読んでいただきたい内容です。
「まずは！物件から！」なんてすぐにスーモやアットホームで物件を検索したりしていませんか？これでは理想ばかり膨らんで、いざ購入したい物件が出てきても、本当に自分が「買える物件か」わからないまま、あれよあれよと他の方に物件を奪われてしまう・・・なんてこと、よくあるんです(´；ω；`)

「自分はどのくらい借入れができるのか？」

これを知っていないと「買える物件」が見つかりません。

【買える額】
●貯金＋援助＋住宅ローンの合計が最大の「買える額」
例えば、年収が500万円の方の場合、5倍の2500万円〜6倍の3000万円程度が一般的な購入可能額の目安となります。ただし、これには頭金や諸費用が含まれないため、実際にはもう少し低めに考える方が安心です。
住宅購入の予算は「自己資金」と「住宅ローン」の合算額。自己資金の中に親からの援助などがあればそれも足しましょう。
「買える額（物件価格）」を100％とするなら、目安は自己資金（諸費用など）で20％、住宅ローンで80％で検討すると良いでしょう。

【借入額】
●借入額の理想は年間返済額が手取り収入の30％以下！
次に、金融機関からどれだけの借入が可能かも調べましょう。金融機関は通常、年収に対する返済比率（多くの場合は年収の25%〜35%）に基づき、借入可能額を決定します。自分の年収や返済可能な額から逆算して、どれくらいの借入が可能なのかを確認することが大切です。
「借りられるから」という理由だけで上限いっぱいに設定するのはNGです。

＜計算方法＞
①収入から1ヶ月の返済可能額を算出
年収×30％（年収負担率）÷12ヶ月＝1ヶ月あたりの返済上限額
②維持費を差し引いてリアルな返済額を出す
1ヶ月あたりの返済上限額－維持費＝1ヶ月のリアルな返済額
いかがですか？
無理のない予算組みは、年収をベースに考えると良いでしょう。
諸費用の目安は、物件価格の約８％です。

【返済シュミレーションを使おう】
借入額が決まったら、返済シミュレーションを行い、月々の返済額や返済期間、最終的な返済総額を確認します。特に変動金利の場合は、金利が上がるリスクも考慮し、返済額が増加した場合の負担もシミュレーションすることが重要です。

LIFULL HOME’Sさんが「おうち予算シュミレーション」を紹介しています。
参考にしてみてください。
https://www.ekoda-home.jp/diarypro/data/upfile/https://lifullhomes-index.jp/sim/household/

ひとつの例ですが・・・
大手企業にお勤めの方が、収入も安定してきたので住宅ローンを上限まで借入れし、家を購入。その後、新型コロナウィルスの影響による業績の悪化でリストラされてしまい、無収入に。家を売却しローンを返済したくても、売却額が想定より安くて借金だけが残ってしまう・・・なんてことも。
収入が多かった時期を基準に借入額を増やすのはNGです。住宅ローンは長期間続きます。無理のない返済計画を立てていきましょう。

矢島不動産管理では、物件購入・住宅ローンについてはもちろん、あなたの不動産の将来を考えて物件提案をさせていただきます。
「買いましょう」という押し売りはしません。あなたと一緒に、考え、良いアドバイスをさせていただきます。

ぜひ一度、ご相談ください。(^^)/

矢島不動産管理の内藤です！

過去の私のブログでも取り上げた「麻布台ヒルズ」
住宅1戸が200億円という恐ろしいニュースがありましたが
商業エリアの空室が埋まらず、廃墟化されているうわさが、、、

麻布台ヒルズが位置するエリアは、六本木一丁目駅と神谷町駅の間に広がる地区で、麻布通り、外苑東通り、桜田通りに囲まれています。かつてこの地域は、細かく分割された敷地に小規模で老朽化した木造住宅やビルが密集し、複雑な道路と高低差が特徴的な、都心の中でも取り残されたような場所でした。このような環境に大規模な商業施設を計画し、1989年には「街づくり協議会」を設立して権利者との協議を進め、30年以上の歳月を経て、ついに昨年の11月に開業にこぎつけたのです。

「Green」と「Wellness」をテーマに掲げた「Modern Urban Village」というコンセプトのもと、森ビルは約2.4ヘクタールの敷地に豊かな緑地と中央広場を設け、3棟の超高層タワー（うち1棟は建設中）と4棟の低層建物を配置しました。商業施設としては、ショップや飲食店が軒を連ね、高級ホテル「アマンレジデンス東京」やデジタルアートミュージアム、さらには慶應義塾大学予防医療センターや外務省外交資料館展示室、ブリティッシュ・スクール・イン・東京など、多彩な施設が集約されています。

森ビルは、就業者数約2万人、居住者数約3500人、年間来街者数を約3000万人と見込んでいますが、実際の来街者数は期待に届かないようで、「休日でもガラガラ」という声がSNS上で目立ちます

高級ブランドが並ぶショッピングエリアは人出が少ない一方で、低層階の飲食店やオフィスフロアは一定の利用者が見込まれます。しかしながら、設計された多くの店舗が高価格帯で、庶民には手が出しにくい価格設定です。

不動産事業の専門家であるオラガ総研の牧野知弘氏によると、麻布台ヒルズが集客に苦戦している原因は主に二つあります。

一つはロケーションの問題で、地形的な高低差が大きいため、買い物をする際に不便を感じる人が多いということ。

もう一つは、高級ブランド店が多くを占める開発コンセプトが、現代の経済状況下での一般消費者のニーズに合致しないことです。

また、インバウンド観光客にとっても、よりバラエティに富んだ地区の方が魅力的に感じられる傾向にあります。

麻布台ヒルズだけの話しではなく、銀座、渋谷の新築商業施設も同じような話を聞きますし、結局のところ、超高層ビル主体の商業施設は、オーバーストア状態になりもう時代遅れになりつつあるのではないでしょうか。

最近の不動産市場には、驚くべき変化が見られます。

かつて都心に限られていた高額マンション、通称「億ション」が郊外へとその領域を拡げているのです。

この現象は、単なる偶然ではなく、複数の要因が絡み合って生じています。

特に、交通アクセスの向上や教育環境の充実など、地味に見えて実は非常に魅力的な要素が多くの地域に備わっているため、これらの地域が注目されるようになりました。

例えば、東京都板橋区に位置する「プラウドシティ小竹向原」は、副都心線の開業によってその価値が飛躍的に向上しました。

↑プラウドシティ小竹向原

このエリアはもともと静かで控えめな印象を持たれがちですが、交通の便が格段に向上したことで、マンションの価格はなんと

10年で約2.4倍にも上昇！！！

価格は9185万円に達しています。

このように、公共交通のアクセスが向上することは、不動産価格に直接的な影響を与える重要な要素です。

また、埼玉県の浦和は、都心からのアクセスが良好でありながら、土地価格が比較的抑えられているため、多くの家庭にとって魅力的な選択肢となっています。

特に子育て世代には、教育環境の良さと住環境のバランスが評価されており、新築マンションの価格も10年前から56%増となる8182万円にまで上昇しています。

こうした地域では、地元の人々だけでなく、広域からの購入者も増えており、その結果として早期完売が見られることも珍しくありません。

神奈川県藤沢市の辻堂も、大規模な再開発が進行中で、この地域の住宅価格は10年前と比べて2.1倍の8902万円に跳ね上がっています。

↑辻堂再開発パース

JR辻堂駅周辺は、若い子育て世代に特に人気が高く、多くの商業施設や公園が整備されていることから、住みやすさが非常に高まっています。

さらに、リモートワークの普及によって、「駅遠」物件の需要が高まっています。

例えば、「ルピアグランデみずほ台」は、駅から16分と少々離れていますが、その立地条件を補う十分な魅力があり、競合する他のデベロッパーからも注目されています。

↑ルピアグランデみずほ台

このように、リモートワークを可能にする住環境が整っていることが、現在の不動産市場において重要な価値となっています。

結果として、郊外のマンション市場は新たな局面を迎えています。多くの人々が都心の狭く高価な住環境から、広くて価値のある郊外へと目を向けています。この流れは、今後もさらに強まることが予想され、郊外のマンションが「新たな億ション」としての地位を確立する日も遠くないかもしれません。

こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/

物件探しをしていると「居住中」と記載されていることが多くありませんか？
「居住中」とは、文字通り現在の所有者さんがまだ住んでいる状態のことを指しており、物件を購入するまでにいくつか注意しておかなければならないことがあります。

【居住中でも内見可能】
売買物件の場合は、現在の所有者さんがお住まいの状態でも内見が可能な場合があります。所有者さん（売主）との日程を調整し、内見することが可能です。

【内見の希望日時を２～３用意しましょう】
気になる物件、見たい物件があったらまずは不動産会社に日程の調整をしてもらいましょう。居住中物件は、売主様もお仕事などがありいつでも内覧可能とはいきません。
希望日時の候補をいくつか挙げておくと、売主様との調整もスムーズになりとても助かります。

【聞いておきたいことを事前にメモしておく】
普段よく行くスーパーは？近隣住民の生活音はどうですか？季節や時間ごとの日当たりはどんな感じですか？など生活に直結した質問は売主に聞いてみてください。尚、プライベートな質問は避けるようにしましょう。

【いざ！内見！当日キャンセル・遅刻はしない】
せっかく売主が時間の都合をつけてくれているので、当日のドタキャンや大幅な遅刻は気をつけましょう。ほしい物件があったもそれだけで印象が悪くなってしまいます。

【最低限のマナーを守りましょう】
当然なことですが、人のお宅にお邪魔するので最低限のマナーを守りながら内見しましょう。
•声の大きさに注意
•売主様の私物にさわらない
•売主様と価格交渉をしない
•前もってトイレを済ませておく
•室内の状況の評価はその場では言わない
•畳の部屋はスリッパを脱ぐ
•ゴミを捨てる等の行為はしない
•敷地内で煙草を吸わない

いかがでしょうか？
矢島不動産管理では、「居住中の物件を内見するときの８の約束」という詳しいご案内を内見前にお配りしています。

内見時には少しの気遣いを忘れずに！
住んでいるお宅を見学させていただくので、少しの気遣いでお互い気持ちのよい時間を過ごせます。ぜひ参考にしてください。

皆さんこんにちは！

営業の宮城です♪

今回は不動産売却のポイント「物件を高く売るための秘訣と準備」についてです。

不動産の売却は人生の中でも大きな決断のひとつです。物件をできるだけ高く、
効率よく売るためには、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。
今回は、物件を高く売るための準備や不動産の査定方法、そして空き家の売却戦略についてお話します。

1. 物件を高く売るための準備とテクニック
まず、物件を高く売るためのポイントは「第一印象を良くすること」です。
家を見に来る購入希望者に好印象を与えることが、売却価格に大きく影響します。
以下の準備を行うと、物件の魅力を最大限に引き出すことができます。

a. 物件の清掃と整備
内覧に来た人が最初に目にするのは、玄関やリビング、外観などです。
特に重要なエリアはしっかりと清掃し、修繕が必要な部分はきちんと対応しておきましょう。
特に、古くなった壁のペンキ塗りや、水回りのメンテナンスは大事です。
外壁や庭の整備も好印象を与える要素になります。

b. ステージングで魅力をアピール
「ステージング」とは、家具やインテリアを上手に配置して物件をより魅力的に見せるテクニックです。
家具が何もない空間よりも、実際に生活しているような雰囲気を作ることで、
買い手に具体的なイメージを持ってもらえます。適切にステージングされた物件は、売れやすくなります。

c. 最適な売却タイミング
不動産市場には、動きが活発な時期と停滞する時期があります。一般的に、
春と秋は住宅を探す人が多く、売却がスムーズに進むことが期待できます。
逆に、年末年始や夏のバカンスシーズンは市場が落ち着くため、
これらの時期を避けると良いでしょう。

2. 不動産の査定方法と価格設定のポイント
物件を高く売却するためには、正確な査定と適切な価格設定が不可欠です。
高すぎる価格は売却までの期間を長引かせ、逆に安すぎる価格は売主にとって損失になってしまいます。

a. 周辺の物件価格を確認する
まずは、近隣で売りに出されている類似物件の価格を確認することが大切です。
不動産ポータルサイトなどで周辺の相場を調べると、どのくらいの価格設定が適切か見えてきます。

b. 複数の不動産会社に査定を依頼する
査定額は不動産会社によって異なることがあります。そのため、1社だけでなく、
複数の不動産会社に査定を依頼して比較するのがおすすめです。また、査定額の根拠をしっかりと確認し、
信頼できる業者を選ぶことが大切です。

c. 適切な価格設定をする
最初の価格設定は重要です。高すぎる価格は、物件の売れ行きを遅らせる可能性があるため、
市場相場を考慮した現実的な価格を設定しましょう。また、多少の価格交渉を見越して、
初めの価格には若干の余裕を持たせると良いでしょう。

3. 空き家の売却戦略
空き家を売却する場合、通常の物件とは異なる対策が必要です。空き家特有の問題に対処し、
魅力的な物件にするための戦略を活用しましょう。

a. 空き家の定期的なメンテナンス
空き家は放置していると、劣化が進み見た目の印象が悪くなることがあります。
外観が傷んでいると、購入希望者にネガティブな印象を与え、価格交渉にも影響します。
定期的に掃除や点検を行い、必要に応じて修繕を行いましょう。

b. 空き家活用の提案
空き家を売却する際、買い手に対して物件の活用方法を提案することが効果的です。
例えば、リフォームプランや賃貸経営としての可能性を提示すると、
購入希望者に新たな価値を感じてもらうことができます。

c. 税制優遇を活用する
空き家を売却する際、自治体によっては税制優遇を受けられる場合があります。
特定の条件を満たした場合、譲渡所得税の軽減や固定資産税の減免が適用されることがあるため、
これらの制度をしっかりと確認し、活用しましょう。

【まとめ】
不動産を高く、早く売るためには、物件の準備や正確な査定、適切な価格設定が重要です。
また、空き家の売却には特有の問題があるため、それに応じた戦略を立てることが大切です。
しっかりとした準備と計画で、売却を成功させましょう。

最後まで見ていただいてありがとうございます！！

また次回もお楽しみに♪

売買営業：宮城

こんにちは！本店の斎藤です(^^)/
猛暑が過ぎ去り、少しずつ過ごしやすい気候になってきましたね。
そろそろ秋です(^^)美味しい季節ですね！

さて、今回は「不動産売却」を検討されている方に売却の注意点をご案内します。

【不動産の譲渡では「取得費」に注意】
不動産が売れて得た利益は「譲渡所得」となり税金がかかります。
算出方法は図の通りです。
ここで注意したいのが、「取得費」です！！
（中には不動産を相続したときの相続税評価額を取得費と間違える方がいます）

【特別控除「要件」に注意】
不動産の売却には様々な特別控除があります。しかし、これらの制度を適用するには細かい要件が定められているので注意しましょう。
税制改正などで要件が厳しくなったり緩くなったりするので、その都度、確認が必要です。
使えると思っていたのに使えなかった～！なんてこともありますので専門家に相談しましょう。

～添付の図の詳細～
①取得費⇒相続や贈与で取得した不動産は、前所有者の取得費・取得時期を引き継ぎます。
　　　　　　　　　・取得費がわからない場合は、売却価格の5％
　　　　　　　　　・取得費は土地建物の購入価格から建物の減価償却を引いた金額
②譲渡費用⇒売却にかかった費用（仲介手数料や印紙税、登記費用など）
③特別控除⇒様々な控除があります。　
　　　　　　　　　・自宅の場合は3,000万円控除、相続した空家の場合は3,000万円控除などがあります。
④税率⇒土地や建物の譲渡所得税は所有期間によって短期か長期で変わります。
　　　　　　　　　（譲渡した年の1月1日で計算）

いかがですか？
最近は「親から引き継いだ土地や建物があるがどうしたらいいか」というご相談を多くいただきます。
矢島不動産では「すぐに売る」という選択ではなくお客様に一番有利なケースをアドバイスいたします。。
答えは一つではありません。売却なのか、運用なのか一緒に考えていきましょう。