スタッフブログ｜江古田・練馬エリアの一戸建て、マンション、土地、事業用・投資用物件　|　江古田・練馬エリア　住まいと暮らしのコンシェルジュ　|

こんにちは！
売買部の斎藤です！
2026年6月、日銀が政策金利を1%程度へと追加利上げを決定したニュースを見て、「これ以上金利が上がる前に早く住宅ローンを組まないと！」と焦りや不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
その気持ち、とってもよくわかります！
マイホームという人生最大の買い物において、金利上昇による支払額の増加は大きなストレスですよね。
しかし！焦って無理なローンを組んでしまうと、数年後・数十年後の家計を深刻に圧迫し、最悪の場合はせっかくのマイホームを手放すことにもなりかねません。
今回は「金利のある世界」でマイホームを検討中の方が絶対に避けるべき、住宅ローンのNGな選び方7つを分かりやすく解説します。

【住宅ローン選びでやってはいけない7つのNG行動】

① 変動金利が安いから「即決」する
日銀の利上げに伴い、今後は変動金利も上昇するリスクがあります。「今は固定金利より安いから」という目先の理由での即決は危険です。必ず「金利が1〜2%上がっても返済できるか」をシミュレーションしてから決断しましょう。

② 銀行の上限「返済負担率35％」で借り入れる
審査に通る「借りられる額」と、無理なく「返せる額」は全く別物です。銀行の上限ギリギリで借りると、将来の教育費や老後資金が確実にショートします。

目安
危険（銀行の審査上限）額面年収の30〜35％
安心（理想の返済額）手取り年収の20〜25％以内

③ 頭金ゼロの「オーバーローン」を組む
物件価格に加えて、諸費用まで全額ローンで借りるのがオーバーローンです。これをすると、家の価値よりも借金が多い「担保割れ」状態になりやすく、いざという時に家を売却できなくなるリスクが跳ね上がります。最低限、諸費用分は現金で用意しましょう。

④ 35年ローンで「完済75歳」の設計にする
40歳で35年ローンを組むと完済は75歳。年金生活の中で毎月十数万円のローンを払い続けるのは非現実的であり、「老後破産」の引き金になります。定年退職までに完済できる資金計画（繰り上げ返済の活用など）が必須です。

⑤ 「ペアローン」で無理に借入額を増やす
夫婦の収入を合算すれば理想の家に手が届きますが、病気、産休・育休、あるいは離婚など、どちらかの収入が途絶えた瞬間に返済が行き詰まります。片方の収入が減っても持ちこたえられる余裕を持たせることが鉄則です。

⑥ 銀行選びを「1行」だけで即決する
不動産会社に勧められた提携ローンだけで決めていませんか？ ネット銀行やメガバンクなど、複数の銀行を比較するだけで総支払額が数百万円変わることも珍しくありません。金利や団信（団体信用生命保険）の保障内容を必ず比較しましょう。

⑦ 住宅ローン控除の「確定申告」を忘れる
強力な減税制度である「住宅ローン控除」ですが、入居した翌年の2月〜3月に自分で確定申告をしないと恩恵を受けられません（会社員の年末調整で済むのは2年目以降）。数十万円の税金を取り戻し損ねないよう、スケジュール帳に書いておきましょう。

最後に
利上げのニュースには焦りがちですが、住宅ローンは数十年の付き合いになる最大の契約です。一時的な感情に流されず、ご家族のライフプランに基づいた冷静な判断を心がけてください。

最近、日本の大手不動産会社による米国不動産への投資が目立つようになっています。

東京建物は、米国アリゾナ州スコッツデールの賃貸住宅を取得。

ヒューリックもテキサス州ダラスのラスコリナスにある賃貸住宅を取得しました。

いずれも、ニューヨークやロサンゼルスのような、誰もが知る大都市中心部ではありません。日本人の感覚からすると、「なぜその場所なのか」と感じる方もいるかもしれません。

しかし、不動産投資の視点で見ると、ここに大きな意味があります。

アメリカでは、人口や雇用が一部の大都市だけでなく、テキサス州やアリゾナ州など、いわゆるサンベルト地域にも広がっています。企業の移転、半導体産業の集積、雇用の増加、比較的広い住環境を求める人の流入などにより、住宅需要が継続的に生まれやすいエリアです。

特に賃貸住宅は、オフィスや商業施設と比べて景気変動の影響を受けにくく、生活に直結した「実需」に支えられるアセットです。

東京のように既に成熟し、価格が高くなった市場だけでなく、今後も人口や産業の成長が見込める地域に投資することで、収益源を分散させる狙いがあると考えられます。

また、今回注目すべきなのは、投資対象が「アメリカの一等地」ではなく、「成長余地のある地方中核都市」である点です。

不動産投資では、知名度の高さだけが価値ではありません。むしろ、雇用が増え、人口が流入し、生活利便性が整っていく地域では、賃貸需要や資産価値の上昇が期待できます。

これは日本国内の不動産投資にも通じる考え方です。
東京23区だけを見るのではなく、企業集積、交通利便性、人口動態、生活環境などを丁寧に見ていくことで、表面的な知名度以上に将来性のあるエリアを見つけることができます。

今回のニュースは、大手不動産会社が海外に進出したという話にとどまりません。成熟した国内市場だけに依存せず、成長する地域の実需を取り込むという、不動産投資の基本を改めて示しているように感じます。

不動産は「場所」がすべてと言われますが、その場所の価値は、今の知名度だけで決まるものではありません。これから人が集まり、仕事が生まれ、暮らしが根付いていく場所にこそ、投資の可能性があるのではないでしょうか。

皆さんこんにちは！

営業の宮城です！

今回は、これから投資物件購入を検討している方向けに、

「土地の積算価格」てなんだろなぁっという部分に触れさせていただきます。

まず、収益不動産を購入する際、多くの投資家さんが「利回り」に注目します。

しかし、金融機関やプロの投資家が重視する指標の一つとするのが「土地の積算価格」です。

＜積算価格とは？＞
土地積算価格とは、土地を公的な評価額をもとに算出した価格のことです。
特に投資用不動産では、金融機関が担保評価を行う際の参考指標として利用されます。

～計算方法～
土地積算価格 ＝ 路線価(相続税) × 土地面積

さて、なぜ積算価格が重要なのでしょうか？
投資物件は家賃収入が得られることが魅力ですが、将来売却する可能性もあります。
積算価格が高い物件には次のようなメリットがあります。

①融資を受けやすい
・金融機関は収益性だけでなく担保価値も重視します。
・購入価格に対して積算価格が高い物件は、融資評価を受けやすい傾向があります。

② 売却時のリスクを抑えられる
・土地の価値が高い物件は、建物が古くなっても土地としての価値が残ります。
・特に築古アパートでは、「建物価値はほぼゼロ」「土地価格が資産価値の大半」
というケースも少なくありません。

③ 下落リスクの判断材料になる
例えば、
物件価格：8,000万円
土地積算価格：7,000万円
であれば比較的安心感があります。

一方、
物件価格：8,000万円
土地積算価格：3,000万円
の場合、収益性が高くても土地価値との乖離が大きく、将来の売却リスクが高くなる可能性があります。(築古の場合)

＜積算価格の計算方法＞
路線価を調べる
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

土地が接している道路の価格（1㎡あたりではなく1,000円単位）が表示されています。

例えば、
路線価：150千円/㎡
土地面積：200㎡
の場合、
150千円 × 200㎡ ＝ 3,000万円
となります。

＜積算価格だけでは判断できない＞
積算価格は重要ですが、積算価格だけで物件の良し悪しは判断できません。
例えば、利回りが低い・駅から遠い・空室率が高い・高低差・旗竿地・再建築不可・需要が少ないエリア、
といった物件は、積算価格が高くても投資として魅力的とは言えません。

【まとめ】
投資物件を購入する際は、利回り・家賃収入・エリア需要・築年数・積算価格
を総合的に判断することが重要です。

特に築古の一棟収益物件では、「土地積算価格が高く、販売価格に少しでも近い物件を購入できるか」が
投資成功のポイントになることもあります。

～注意～
ただし、現実的な条件で探さなければ収益物件購入の目途も立ちませんので、
情報を集めて折り合いをつけることも重要です。
融資を受けるにはお客様ご自身のご年齢も影響すること、
お忘れないように！
静岡銀行目安：土地積算60％(50％～の新プランも出てきました。)
L＆F目安：土地積算60％(売価の80％融資です。)

営業担当：宮城

下角（しもかど）と申します。
第２回は、土地の評価と鑑定評価についてご案内いたします。

～土地の評価～
土地の価格には、実勢価格（実際に取引する際の取引価格）の他に、公示価格、基準地標準価格、相続税評価額、固定資産税評価額の4つの公的評価があります。

※公示価格は、全国で選定された標準地について、不動産鑑定士等の鑑定評価を基に土地鑑定委員会が正常な価格を判定し公示する価格で、更地としての1㎡当たりの価格を示しています。標準地は、都市計画区域に限定されていません。

※固定資産税評価額は、一般には公開されず、本人または借地人、借家人などに限って、市町村役場で「固定資産課税台帳」を閲覧することができます。

～鑑定評価～
不動産の価格を求める際には、物件に応じて市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用します。
不動産を鑑定する手法には、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つがあります。

次回は少し民法の基本について説明いたします。

初めまして。下角（しもかど）と申します。賃貸部より異動してまいりました。
さて初回となりましたので、不動産の基本からご案内できればと思います。

～不動産の種類～
①不動産の定義
「不動産」という言葉は広く一般的に使われていますが、正確にはどの様なものを示すのでしょう。広辞苑では「物のうち容易にその所在を変えがたいもの」不動産用語辞典では「土地及びその定着物をいう」と記載されています。　

土地に定着しているものの代表が建物です。土地については、土地の範囲を区画して一個の独立した単位とみなし、これを一筆と呼んでいます。通常は、一筆の土地が取引の単位となります。土地とは別個に独立の不動産として権利の対象となり得る定着物は、建物および一定の要件を満たした立木だけです。それ以外の土地の定着物、例えば塀や池などは、すべて土地の一部分として扱われます。建築中の建物については、「すでに屋根および囲壁を有し土地に定着させる」状態にあれば「建物」であるとしています。

②土地の種類
土地の種類には宅地、田、畑、雑種地（駐車場）など登記記録に記載されいる地目という用途区分が２３種類あります。さらに、実際の状況で判断する「商業用地」や「住宅用地」などの区分もあります。この地目と現況は必ずしも一致するとは限りません。実際は、住宅地であっても登記記録上の地目が、田や畑のままであったりすることもよくあります。
　また、これら用途による区分とは別に、土地にはその上に存在する権利関係等によって、更地、借地権、底地などといった区分も生じます。

③建物の種類
建物の種類は、木造・鉄筋コンクリート造等の構造上の分類や、共同住宅・事務所等のようとによる区分など、様々なものがあります。
　また一箇の建物とは、通常「建物一棟」を指しますが、マンションの様に一等の建物がさらに構造上区分され、それぞれ居宅や事務所など独立した建物としての用途に供することができる場合には、それぞれの部分を一箇の建物（区分所有建物）とみなし、独立した権利の対象とする事ができます。

～不動産の類型～
①宅地の類型
更地、建付地、借地権、底地等に分けられます。

②建物及びその敷地の類型
自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、借地権付建物、区分所有建物及びその敷地等に分けられます。

次回は土地の価格について掘り下げて説明したいと思います。
今後ともよろしくお願いします。

こんにちは！
売買部の斎藤です(^^)/
新年度を迎え、あっという間に5月です！

本日は、住宅購入を検討されている方に、今知っておきたい住宅ローン金利の最新情報をお伝えします。

【フラット35】は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。
返済終了までの借入金利と返済額が確定するため、長期にわたるライフプランが立てやすいのが最大の特徴です。
その金利ですが、、、、
2026年5月は住宅金融支援機構の公式サイトによると、
返済期間21〜35年・融資率9割以下の場合、最も多い金利が【年2.710％】、
融資率9割超では【年2.820％】となっています。
フラット20（返済期間20年以下）でも最多金利は【年2.390％】と、全区分で引き上げが続いている状況です。

今後についても予断を許しません。
変動金利型のベースとなる政策金利は、2026年12月末までに約1.0％まで上昇する予測が出ており、変動金利型住宅ローンも金利上昇が見込まれます。
固定・変動ともに上昇局面が当面続く可能性が高い状況です。

「金利のある世界」では、これまで以上に各金利タイプのメリット・デメリット・リスクを十分に理解したうえで、慎重に選ぶことが大切です。

住宅購入は人生最大の買い物のひとつ。

「もう少し様子を見てから」と先延ばしにしている間にも、
毎月の返済額は確実に増え続けています。
まずはお気軽にご相談ください。
ライフプランに合った最適な住宅ローン選びをしっかりサポートいたします。

最近、「日銀が政策金利を据え置く見通し」というニュースを目にしました。

金利が上がらないと聞くと、「それなら急いで家を買わなくてもいいのでは？」と思う方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、住宅購入を考えている方にとって大切なのは、今回の据え置きだけを見るのではなく、「これからの金利がどちらに向かっているのか」を見ることです。

現在の日銀は、物価や賃金の動きを見ながら、金融緩和を少しずつ正常化していく流れにあります。今回、仮に金利が据え置かれたとしても、それは「利上げがなくなった」という意味ではなく、経済状況を見極めるための一時的な判断と見るべきでしょう。実際、報道でも「利上げ姿勢は維持」とされています。

住宅ローンは、借入額が大きく、返済期間も長いものです。
たとえば金利がわずか0.3％、0.5％上がるだけでも、35年ローンでは毎月の返済額や総返済額に大きな差が出ます。

特に変動金利を選ぶ場合、今は低く見えても、将来的に返済負担が増える可能性があります。

また、金利だけでなく、不動産価格そのものも下がりにくい状況が続いています。建築費、人件費、土地価格の上昇により、新築・中古を問わず、条件の良い物件は簡単には安くなりません。「もう少し待てば安くなるかも」と考えている間に、金利も価格も上がってしまう可能性があります。

もちろん、焦って無理な購入をする必要はありません。
大切なのは、今の収入、自己資金、将来の生活設計を踏まえて、無理のない範囲で早めに準備を始めることです。住宅ローンの事前審査をしておく、希望エリアの相場を知る、毎月いくらまでなら安心して返済できるかを確認する。これだけでも、良い物件が出たときに動きやすくなります。

金利が据え置かれた今は、ある意味で「まだ検討できる時間が残されている」タイミングとも言えます。

今後の金利上昇リスクを考えると、家を買いたい気持ちがある方は、様子見を続けるよりも、まずは具体的に動き出すことが大切です。

家探しは、良い物件との出会いも重要ですが、準備の早さも大きな差になります。

「いつか買いたい」と思っている方こそ、今のうちに資金計画と物件探しを始めてみてはいかがでしょうか。

1年以上先のお話しでもお気軽にご相談いただけますと幸いです。

０１２０－０７－２５２５

皆さんこんにちは！

営業の宮城です！！

今回は少し簡単になってしまいますが、

弊社本店(江古田)本年賃貸繁忙期、現場の生の声をお届けできればと思います。

今年は去年よりも一昨年よりも凄まじく動いており、

お部屋探しの方が多いのに対して、商品(空室)がまったく足りておらず、

需要と供給のバランスがまったく合っておりませんでした。

それが理由か?一過性のものなのか?3月にお部屋を見つけられなかったからなのか?

4月上旬の賃貸反響を1週間単位で2月3月と比べても2倍に増えており、

ありがたいことにまだまだ繁忙期が続いております。

弊社の近隣地域に限らず、近しいエリアはきっと同じような状況だと思いますが、

不動産の資産価値や収益に大きく関わる部分なので、簡単ではございますが触れさせていただきました。

売買・賃貸どちらも対応してる弊社ならではの視点でお話可能です。

以上。現場からでした！

営業担当：宮城

こんにちは！
売買部の斎藤です(^^)/
今日はお客様からよく聞かれる「両手取引と「囲い込み」についてお話をしたいと思います。

不動産の売却は、ただの「取引」ではありません。
長年住んだご自宅であれば、家族との思い出や、人生の時間が詰まった大切な場所です。
だからこそ私はいつも思います。

「この売却は、本当にこの方のためになっているのか」と。

不動産業界には「両手取引」という仕組みがあります。

1つの会社が売主様と買主様、両方を担当する取引です。一見するとスムーズで、問題がないようにも見えます。
ですが、その裏側で起きてしまうことがあります。

それが「囲い込み」です。

本来であれば、物件は広く市場に公開され、より良い条件で購入してくれる方を探すべきです。それなのに、「自社で買主様を見つけたい」という理由で

・他社からの問い合わせを断る
・紹介を受けない
・情報を広く出さない

そんなケースが、残念ながら存在します。

私がまだ売買営業新人だった頃、それを知ったとき、正直、少し悲しくなりました。

売主様はきっと、「少しでも良い条件で売りたい」「信頼できる方に託したい」そんな想いで依頼してくださっています。それなのに、その機会が知らないところで狭められてしまっているとしたら…。
それは本当に、お客様のための仕事と言えるのでしょうか。
もちろん、両手取引そのものが悪いわけではありません。結果的に双方にとって良いご縁になることもあります。
ですが、
「会社の利益のために選ばれる両手」と「お客様のために生まれる両手」は、全く別のものです。

私たちは、意図的な囲い込みは一切行いません。

それは綺麗ごとではなく、
“お客様の可能性を狭めたくない”という想いからです。

情報はしっかりと公開し、他社様からのご紹介も含めて、市場の中で一番良いご縁を見つける。それが、私たちの当たり前です。
不動産の売却は、人生の中でも大きな決断です。
だからこそ、どの会社に任せるか以上に
「どんな想いで向き合ってくれる担当者なのか」それがとても大切だと思っています。

最後に。
もし今、売却を検討されている方がいらっしゃいましたら、
ぜひ一度考えてみてください。
「その提案は、本当に自分のためになっているのか？」
私たちはこれからも、常にその問いに向き合いながら、お客様ファーストの姿勢でお手伝いしてまいります。

こんにちは！
矢島不動産管理の内藤です。

今回は、「40㎡台のマンションでも住宅ローン減税が使える」ことについてです。

実は「40㎡でもOK」なのは新しい話なんです！

これまで日本の住宅ローン減税は、

▶ 床面積が「50㎡以上であること」が原則条件でした。

しかし近年の住まいの多様化・単身世帯の増加を受けて、国の税制でも対応が進み

➡ 「40㎡以上でも住宅ローン減税の対象」
になる特例が取り入れられました！

つまり、
「狭いから減税がない…」
という時代は少しずつ変わりつつある、ということなんです✨

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いつからこの制度が広がったの？

この“40㎡特例”の背後にある流れを整理すると👇

📌 「最初の緩和は2020〜2023年頃からの特例措置」
合計所得1,000万円以下であれば、新築住宅で40㎡以上でも対象となる特例が2023年頃までの建築確認分に適用されていました。

📌 「2025〜2026年にかけて大きく制度化へ」
2025年度の税制改正に向けて、この40㎡台対象の特例をさらに「住生活基本計画の居住面積要件として正式に緩和する方向」が示され、
2026年度の税制改正大綱にも40㎡以上への緩和措置が盛り込まれました。

📌 「令和8年度（2026年度）以降の制度として継続へ」
国の税制改正大綱（2026年度税制改正）で、床面積要件について以下のような整理がされています：

👉 「40㎡以上の既存住宅（中古住宅含む）でも対象に緩和」
※ただし所得1,000万円以下など一定条件あり

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🧠 “なぜこの改正が起きたの？”

都市部を歩いていると、

✔ 狭いけど立地が最高
✔ 40㎡台の1LDKが増えてる
✔ 単身・DINKs世帯が中心になりつつある

そんな現実がありますよね。

この実態を受けて、住宅ローン減税の制度も、

“住まいの多様性を支える方向へシフト”**

していると言えるんです✨

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📊 まとめ

（従来）
・50㎡以上
・主にファミリー向け住宅
・所得制限なし

（改正後）
・40㎡以上でもOK条件あり
・都市型コンパクト住宅にも ◎
・所得1,000万円以下等（条件あり）

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💡（※注）この記事の内容は制度概要を解説したもので、対象条件や時期などは法令改正により変更される可能性があります。最新の制度詳細は国税庁・国土交通省等の公表資料もご確認ください。