不動産Ｑ＆Ａ【法令・規制について】｜江古田・練馬エリアで不動産をお探しなら矢島不動産管理

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法令・規制について

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土地の地目が変更になった場合はどうするのですか？

土地の登記簿の表題部地目が変更した場合、登記の名義人は、地目の変更が生じた日より１か月以内に地目変更登記を申請しなければなりません（不動産登記法第８１条）。
仮にこれをしなかった場合、１０万円以下の過料に処せられます（不動産登記法第１５９条の２）。
法務局の登記官は、地目変更登記がされていない場合には、職権で登記できることになっています（不動産登記法第２５条の２）。
なお、農地の場合には、原則として都道府県知事または農林水産大臣の許可を受ける必要がありますが、これに違反しますと３年以下の懲役または１０万円以下の罰金に処せられます（農地法第９２条）。
また、地目変更を要する土地が共有名義の場合には、その登記名義人の１人から保存行為として申請ができます（民法２５２条）。

広告などで『地目　山林』と書いてある場合、家は建てられないのですか？

『登記簿上は、山林ですが、実際は宅地として使える状態になっている』という意味です。
宅地にする場は、地目の変更登記の手続をとらなければいけません。
この登記は法律上の義務であり、１か月以内に申請しなければなりません。
但し、当然山林を宅地にする場合は宅地にするための整地をしなければなりません。その費用なども考えなければなりません。

容積率の緩和はどの様なときに適用されるのですか？

・自動車車庫
自動車車庫その他の専ら自動車又は自転車の停留又は駐車のための施設は、これらを含む建築物の床面積の合計の１／５を上限として床面積に算入しない。
・地下室
建築物の地階でその天井高が地盤面からの高さ１ｍ以下にあるものの住宅の用に供する部分は、その建築物の住宅の用途に供する部分（自動車車庫等は含まない）の床面積の合計の１／３までは容積率算定から除外される。
例外はありますが、戸建住宅の場合大きく分けるとこの2つになります。

『防火地域』とはどういったものですか？

防火、防災のため、燃えやすい木造建築をしめ出して耐火性能の高い構造の建物を建てるように定めた地域です。したがって密集した市街地等をカバ－するように定められています。防火地域には2種類あります。
(1)防火地域　階数が3以上であり、又は延べ面積が100㎡を超える建築物は耐火建築物とし、その他の建築物は耐火建築物又は準耐火建築物としなければならない。
(2)準防火地域　地階を除く階数が4以上である建築物又は延べ面積が1,500㎡を超える建築物は耐火建築物とし、延べ面積が500㎡を超え1,500㎡以下の建築物は耐火建築物又は準耐火建築物とし、地階を除く階数が3である建築物は耐火建築物、準耐火建築物又は外壁の開口部の構造及び面積、主要構造部の防火の措置その他の事項について防火上必要な政令で定める技術的基準に適合する建築物としなければならない。

「登記識別情報」とは何ですか？

登記識別情報とは、登記の申請がされた場合、当該登記により登記名義人となる申請人に、その登記に係る物件及び登記の内容とともに、登記所から通知される情報のことをいいます。
登記識別情報は、アラビア数字その他の符号の組合せからなる１２桁の符号で、不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められます。
登記識別情報は、本人確認手段の一つであり、登記名義人本人による申請であることを登記官が確認するため、登記所に提供してもらうことになります。

公道に対し、細長い通路で接している土地を検討中ですが、家は建つのでしょうか？

原則として土地は、建築基準法上の道路に2m以上接してないと建築物を建てることが出来ません。
したがってその路地状の部分の幅が2ｍ以上あるのかということが最も重要になってきますのでまずその幅員をご確認下さい。
またこの路地状敷地については、「路地状の部分の長さと幅員の関係」を条例で規制している可能性がありますので、事前に確認が必要になってきます。