不動産Ｑ＆Ａ【法令・規制について】｜江古田・練馬エリアで不動産をお探しなら矢島不動産管理

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法令・規制について

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法令・規制について

家の構造に規制がありますか？

建物が密集した市街地では、火災が発生すると大火になる可能性が高いので、都市計画区域内では「防火地域」と「準防火地域」が定められています。この地域は家の構造や工法が制限されますので事前確認が必要です。
「防火地域」内では、３階建て以上または延べ面積が１００平米を超えて家を建てる場合は「耐火建築物」でなければなりません。
また、２階建て以下で延べ面積が１００平米以下の家の場合は、「準耐火建築物」にすれば建てられます。木造住宅でも定められた仕様を満足させれば建築は可能です。
「準防火地域」は、防火地域に比べると比較的規制が緩和されますが、木造住宅の場合は、延焼の恐れがある外壁や軒裏及び開口部などに不燃材料を使用するといった「防火構造」にしなければなりません。

セットバックとは何ですか？

二項道路に接している敷地で、道路の境界線を後退させることです。
セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に建物を建築することはできません。
また、建ぺい率・容積率の計算の基になる敷地面積に含めることも不可です。
セットバックが必要な面積が、敷地面積の10％以上ある場合は、物件広告を出すときに「要セットバック○平方メートル」といった形で表示する必要がある。すでに後退している場合は「セットバック済み」となります。

建物が建てられない地域があると聞きましたが本当ですか？

はい。あります。「市街化調整区域」といって、家の建てられない地域があります。
乱開発を抑制して、秩序だった国づくりをするために、国土利用計画法という法律がつくられています。この法律によって、日本全土は、都市地域、農業地域、森林地域、自然公園地域、自然保全地域に大きく分類され、それぞれの地域独自の条件に合った利用をすすめ、開発を抑制したり促進したりしています。分類された都市地域なかの市街化調整区域というのは、当分の間市街化を抑制しようという区域ですから、一般の住宅や店舗、事務所などの建物を建てることは禁止されています。したがって、こういう地域は空気もきれいだし、水も澄んでいて、閑静で景色もいい地域です。

その他建物が建てられない条件として
●一般の建物を建てられる地域（市街区域）内にある土地でも、敷地が道路に二メートル以上接してなければ、建物を建築できないように建築基準法で決められています。
●敷地の接している道路の幅員は4メートル以上なければ家は建てられないことになっています。
●道路に2メートル以上接していても、袋地になっている場合は建てられない場合もあります。
●一つの敷地に一つの建物が原則になっています。
●建物が建てられる市街化区域も用途によって地域・地区に細分化されて、建物の用途によっては建てられない地域があったり、またそれぞれの地域によって建物の規模、構造などが制限されています。
●都市計画で道路をつくる計画が決定している土地

などがあります。

建築基準法とは何ですか？

建築基準法というのは、建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低の基準を定めることを目的として、昭和25年に設けられた法律のことです。
建築基準法では、次のような建築物に対する最低限の基準を規定しています。

■建築物の構造耐力の安全確保に関する基準
■防火、非難に関する基準
■建ぺい率、容積率、高さ等の形態に関する基準...など

なお、その基準の実効性を担保するために、着工前の建築確認、工事完了後の完了検査・違反建築物の是正措置など、行政手続についても規定しています。

位置指定道路というのはどういった道路ですか？

住宅を建てるために、敷地（土地）内に私道を造り、それを建築基準法上の道路として特定行政庁（都道府県知事や市町村長）に認可してもらった道のことをいいます。
建築基準法では、幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していない土地には住宅を建てることはできないと定められています。
これを「接道義務」といいますが、広い土地を数区画に分割して販売すると、どうしても道路（公道）から離れた区画は接道義務を満たすことができなくなります。そこで敷地の一部を私道（位置指定道路）にして、住宅を建てることになるのです。
公道から奥まった区画に私道を設けた場合、その土地の形状が旗竿に似ていることから、「旗竿状土地」とも呼ばれています。