Q1.物件を決めるのにどれくらいの期間と物件をご覧になられましたか？
期間 ：１年以上
Q2.当社の営業担当者を教えてください
内藤さん、室園さん
Q3.対応させていただいたスタッフはいかがでしたか？
非常に良かった
Q4.物件探しの際に重視されたポイントは何ですか？
価格
Q5.物件探しの際に不安だったことは何ですか？
手続きの流れ
Q6.この物件に決めた一番の理由は何ですか？
金額
Ｉ様、本当にありがとうございました！！！
記事一覧
【土地ご購入】Ｉ様よりアンケートをいただきました！
【土地ご売却】Ｔ様よりアンケートをいただきました！
Q1.不動産を売却しようと思ったきっかけはなんですか？
資産整理
Q2.当社に売却をお任せいただいた理由はなんですか？
賃貸物件管理でお世話になっていた
Q3.当社の営業担当者を教えてください
山本卓嗣さん
Q4.対応させていただいたスタッフはいかがでしたか？
非常に良かった
Q5.売却の際に重視されたポイントは何ですか？
価格・成約までの期間
Q6.売却活動の際に不安だったことは何ですか？
税金・成約までの期間
Q7.これから不動産の売却を検討されている方へのアドバイスをお願いします！
特にありません
Ｔ様、本当にありがとうございました！！！
カリフォルニアスタイル 全20戸の戸建分譲地！！
千葉県袖ケ浦市にカリフォルニアをイメージした全20戸の戸建分譲を（株）新昭和が本日9月30日より販売開始とのこと
名称は↓↓↓↓↓↓↓↓↓
JR内房線「袖ケ浦」駅徒歩21～22分。東京湾アクアライン連絡道「袖ケ浦IC」から約4kmの新開発エリアに立地する。
“カリフォルニアを感じる新しい家族スタイルを叶える街”がコンセプト。街区内の中心を通るセンターストリートにヤシの木を植え、道路沿いに住宅を配置。
各住戸から敷地の一部を拠出し、街区中心に開放的なコモンスペースを
電柱・電線をまちの外側の道路沿いに集約し、分譲地中央のセンターストリートには電柱を設けないことで、開放的な空間を実現
また、分譲地内のセンターストリートの道路補線に凹凸をつけることで、車の徐行を促し事故防止を図るほか、車両入口を1ヵ所に限定したクルドサックとすることで、車の通り抜けをなくし、居住者や関係者以外の進入を抑制。安心・安全な空間とした。
土地面積は約192～237平方メートル。延床面積は約94～105平方メートル。建物は木造枠組壁工法2階建てで、間取りは3（4）LDK、4LDK。バイクや自転車が置けるタイル張りのガレージ空間や、ゆとりの広さを確保したバルコニーやウッドテラスなど、多様なプランを用意している。
第1期販売区画数は6棟、販売価格は3,890万～4,090万円。入居開始は12月下旬の予定。
管理会社選びは大切です！！
こんにちは！本店の斎藤です！(^^)/
秋めいて参りましたね～♪♪
最近、不動産投資で区分マンションや戸建てを購入されたお客様から、こんな声をよく聞きす。
・自分で管理する時間もない
・管理会社はどうやって選んだらいいか？
・地元の不動産がいいのか？
・管理会社って何をしてくれるの？
「賃貸経営は管理会社で決まる！」というくらい、管理会社選びって本当に重要なんです。迅速かつ優良な入居者を見つけるためには、いかに優良な賃貸不動産管理会社と付き合うかが大事です。
もちろん、ご自身で管理されるのも一つの方法ですが、賃借人とのトラブルを未然に防ぐためにも賃貸人と賃借人の間には「管理会社」を入れることをおすすめします。
タイプを知ろう！
不動産会社でも仲介の部署がある管理会社とない管理会社があります。
自社に仲介部署がある会社なら、賃借人となるお客様を自社で案内し、申込み、契約、入居と一連の流れをすべて自社で行うことができそのため賃借人をよりよく知ることができます。
逆に仲介部署がない管理会社の場合は、複数の不動産会社に募集（客付け）を依頼します。自社で動かなくても他の仲介会社が入居者を紹介してくれるのはメリットですが、契約・カギ渡しのタイミングでしか賃借人と会って話すことができません。その契約やカギ渡しですら仲介会社に任せてしまうこともあります。
地域の動向に強いか？
CMなどを持つ会社も含め、会社の規模が大きいと安心・・・なんて思われる方も多いと思いますが、「広く・浅く」のスタイルで管理業務を行っている会社は要注意です！
目先の空室対策や管理料の安さだけを考えずに、様々な角度から考え、地域の動向・情勢に詳しい管理会社を選びましょう。
管理会社って何をするの？
管理料を安く設定している管理会社もありますが、「安かろう悪かろう」という言葉のように、杜撰な管理体制だなと思われる部屋があります。空室が多いと賃貸経営は成功しません。管理料が高くても空室の少ない募集力のある管理会社の方が結果的には貸主にとって収入が高くなることに繋がるのです。
あなたが持つ不動産の賃貸経営において管理会社は大事なビジネスパートナーになります。
・会社全体がその地域の情報に詳しいか
・集客力・募集力に信用がおけるか
・会社・営業所などの雰囲気はいいか
・お付き合いのあるオーナー様は満足しているか
・世の中の動向・情勢に敏感に反応しているか
これらをポイントに管理会社を選んでみてください
そしてぜひ、その１社として矢島不動産管理を選んでみてください！
いくら買えるかについて
管理部の室園です！
今回はご自身がいくらぐらいまで金融機関から借りれるのかについてお話ししていきたいと思います。
物件を購入したいと思い立ったはいいものの、多くの方は金融機関から住宅ローンを借入をして進める方がほとんどです。
何となくこれぐらいなら買えるのかと目安をつけたものの本当に借りれるのか判断が難しいです。
今回は金融機関が融資の実行をする際にご本人様の指標としてみている「返済比率」についてご紹介します。
〜返済比率とは〜
返済比率とは住宅ローンでは「年収に占める年間返済額の割合」を表します。
例えば、年収600万円の方が毎月10万円の返済をする場合には、下記のようになります。
120万円÷600万円×100＝返済比率20%
この返済比率はその方のご収入に対して、毎月のローンの返済の割合がどのくらいかを表しています。
このローンの返済には、住宅だけでなく携帯電話の端末の返済や車のローンの返済などトータルのローンになります。
住宅以外のローンの割合が多いと借りれる割合も自然と少なくなります。
基準となる比率は金融機関によって異なりますが、例えば、フラット35では返済比率の上限が30％（年収400万円未満の場合）、35％（年収400万円）です。民間の金融機関の多くは返済負担率の上限を30～40％程度に設定しています。
組まれるローンの種類や建物、ご契約者様のご内容によっても借入額は異なりますが、一つの指標としての判断基準になります。
〜まとめ〜
今回はさわり程度ですが、返済比率についてご紹介致しました。不動産を購入するだけあって、住宅ローンの返済は長期にわたります。借入時は、ご家族のライフプランを想像しながら、教育や介護などにかかる費用もシミュレーションし、組まれることをおすすめします。
大阪市での相続コンサルティング実績について
こんにちは、相続支援コンサルタントの内藤です。
今回は、私たちが大阪市内で行った相続コンサルティングがひと段落しましたので実績についてご紹介いたします。
相続には３つの対策があります。
１．争族対策
２．節税対策
３．納税対策
今回のお客様は、相続人の皆様の関係が良好だったため、上記１は問題がありませんでした。
また、相続が起こってからのご依頼だったため、２の節税対策については期間的に難しいため、税理士が算出する不動産評価が適正かどうか確認を行い、メインは３の納税対策となりました。
コンサルティングの内容は大きくは下記の通りです。
①スケジュール確認
相続開始から納税までの１０か月間で、いつ・誰が・何を行うのかを明確にし、最善の結果を求めて焦らずにじっくり進めていくことの説明
②不動産の評価
「相続税評価額」の算出と「時価」がいくらになるか全ての不動産を査定
③財産一覧の作成
全ての財産を把握し、大体の相続税額を算出し、納税資金の過不足の把握
④売却不動産の選定
納税資金確保のため、どの不動産を売却するか検討。空地にはマンションを建てた場合のプラン・建築費・将来の収支を見ていただき、相続人にとって建築した方が良いか売却した方がいいかの判断をいただく
⑤分け方の決定
弊社が使用する相続支援ソフト「Super REIFA」を使い、法定相続で分けた場合や、不動産や現預金などを誰にどのように分けるのかなど、様々なパターンをシミュレーションして、実際の分け方を決める材料を提供し、保有する物件と売却する物件も決める
⑥不動産の売却
今回は空地になっていた約2,000㎡を売却する不動産の第一候補とし、用途地域や都市計画、立地などからマンション用地かホテル用地として売却するのが一番高く売却できると判断し、マンション及びホテルのデベロッパー計１４社へ入札依頼
当初デベロッパーに対してヒアリングしたところ、各社９億円前後という回答でしたが、ある程度の時間をかけて入札という形で競争していただくことで、
最終的には、、、
なんと、、、
１６億円に！！！
お客様も我々もおどろく結果となりました。
この７億円の差は弊社がお客様に見えないところでデベロッパーと「相対取引」を行うのではなく、「入札」という形を採用したこと、全ての過程をお客様にも開示したことにより成しえた成果であると思います。
先日、無事に相続税の納税も終わり、一安心といったところです。
今回は一般的にＮＧと言われている「不動産の共有」についても一部採用し、ご先祖様の思いを残されたご家族が末永く守っていくような設計にもしています。
私たちはお客様のご希望を尊重しつつ、専門的な意見も踏まえ、円満な解決に導くお手伝いを心がけました。
冒頭で申し上げた通り、相続には３つの対策があります。
一番効果的なのは生前に対策をすることです。
今も別のお客様ですが毎月１回ご家族全員が弊社に集まり、相続対策コンサルティングを行っており、とても有意義な会になっています。
ご興味がある方は、お気軽にお問い合わせください。お待ちしております。
首都圏新築戸建の価格が下落！！
アットホームが26日、同社ネットワークにおける2023年6月の首都圏新築戸建てと中古（既存）マンションの登録価格データを公表しました。
新築戸建ての平均価格は4,571万円と前月比0.2％の下落。エリア別では、東京23区6,829万円（同0.9％下落）、東京都下4,794万円（同0.4％上昇）、神奈川県横浜市・川崎市5,275万円（同変化なし）、神奈川県他3,977万円（同0.2％下落）、埼玉県さいたま市4,455万円（同0.9％下落）、埼玉県他3,665万円（同0.7％下落）、千葉県西部4,207万円（同0.8％下落）、千葉県他3,264万円（同0.6％下落）だったようです。
一方、既存マンションの1戸当たりの平均価格は3,898万円と前月比0.1％下落でした。エリア別では、東京23区4,961万円（同0.2％上昇）、東京都下3,206万円（同0.8％下落）、横浜市・川崎市3,401万円（同0.2％上昇）、神奈川県他2,633万円（同0.7％上昇）、さいたま市3,473万円（同0.8％上昇）、埼玉県他2,587万円（同変化なし）、千葉県西部2,991万円（同変化なし）、千葉県他2,006万円（同0.6％上昇）だったようです。
リーマンショック以降の下げ止まり以降、ずーーーっと上がっていた不動産価格にいよいよ陰りが見えてきたかもしれません。
金利上昇、物価高騰、戦争など、不動産の価格に悪い影響がでそうな要素が多いので、もしご売却を検討中の方はまだ価格の高い今のうちに売り切るという戦略も良いかもしれません。
弊社矢島不動産管理では大手不動産業者が採用している査定システムはもちろん、金融機関が取り入れいる査定システムや、税務・会計業界が取り入れているシステムなど、様々な査定システムを取り入れています。
ご所有不動産の価格が今いくらくらいなのか気になる方は、お気軽にお問い合わせください！！
もちろん無料で様々なシステムを使って査定させていただきます。
【マンションご購入】Ｍ様よりアンケートをいただきました！
Q1.マイホーム探しのきっかけを教えてください
結婚
Q2.マイホームを決めるのにどれくらいの期間と物件をご覧になられましたか？
期間 ：1ヶ月～3ヶ月
Q3.当社の営業担当者を教えてください
斎藤さん
Q4.対応させていただいたスタッフはいかがでしたか？
非常に良かった
Q5.物件探しの際に重視されたポイントは何ですか？
価格・希望エリア・駅からの距離・月々の支払い・間取・設備・近隣の環境
Q6.物件探しの際に不安だったことは何ですか？
住宅ローン・手続きの流れ・住環境・将来性
Q7.この住まいに決めた一番の理由は何ですか？
駅近
Ｍ様、本当にありがとうございました！！！
共働きの夫婦が利用できる住宅ローン
こんにちは！本店の斎藤です！(^^)/
関東甲信地方も梅雨明けが発表されました。平年より関東は3日遅いそうです。
猛暑が続いたり、急に涼しくなったりといつが梅雨入りでいつが梅雨明けなのか判断がつきにくい気候が続いていますね～。
さて、今回は「共働きの夫婦が利用できる住宅ローン」がテーマです。
共働き世帯は年々増えてきており、それに伴い住宅ローンの借り方も変化してきています。
どちらか一人で借りるのではなく、共働きであればペアローンや収入合算といった選択肢をとることもできます。
■ペアローン
夫婦それぞれが住宅ローンを組む方法です。合計2本の住宅ローンを組むため、単独で借りるよりも金額を多く借りることができ、価格の高い物件でも手が届きやすくなります。所有権は夫婦の共同名義となり、団体信用保険は分担した額に応じて2人とも加入が可能です。同様に住宅ローン控除も2人分利用可能となります。
■収入合算その①（連帯保証）
配偶者の収入を加味して1本の住宅ローンを借りる方法です。単独でローンを組むよりも金額を多く借りることができるため多くの金融機関で扱いがあります。しかし、名義人は1人、団体信用保険も契約は1人です。収入を合算しても持分は1人になってしまうため、不満が出る場合もあります。
■収入合算その②（連帯債務）
こちらも配偶者の収入を合算して住宅ローンを借りる方法です。住宅ローンの契約は1本、団体信用保険も契約は1本ですが、共有名義となるため、住宅ローン控除を2人とも利用できます。
共働き夫婦が2人で住宅ローンを組む場合、メリット・デメリットをしっかり調べてからベストな組み方をしましょう。
共働きで住宅ローンを組むときの要注意ポイントはこの３つ「死亡」「減収」「離婚」です！
「死亡」
団体信用保険に入っているから安心・・ではありません！ペアローンの場合、死亡した方の住宅ローンはなくなりますが、遺されたもう一方の住宅ローンは残ります。今まで通り仕事をしながら子育てもしてと、思うようにはいかなくなります。
生命保険にも入っておくことが重要です。
「減収」
夫婦に限った話ではありませんが、病気やケガで収入が減ったり途絶えたりする場合もあるため事態に備えておくことはとても重要です。団体信用保険は死亡と高度障害のときに住宅ローンの残債が完済されるので、親の介護や子育て、自身の病気などでいつか仕事を辞めるかも・・・と考えている方は夫婦でローンを組むことはおすすめしません。
「離婚」
これが最大のリスクです。2人で住宅ローンを組むとお互いに連帯保証人または連帯債務者になっています。夫婦としての縁が切れてもローンの返済中はお金の縁は切れないのです。ローンを組む場合は売却のことも予め相談しておく方が良いでしょう。
2人でローンを組むなら完済まで絶対離婚はしない！という覚悟を持ちましょう。
以上です。
最後は少し強めの言葉で書いてしまいましたが、夫婦2人でローンを組むことはメリットもたくさんあります（金利優遇措置が受けられるなど）しかし、良い話ばかりではなくしっかりデメリットも調べた上でしっかり2人で話し合ってベストな住宅ローンを組んでください。
あなたの土地、有効活用しませんか？
こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/
毎日暑い日が続きますね～。梅雨はもう明けたのでしょうか？気象庁では7/19頃と言われていますが、もう梅雨が明けたような暑さですよね。
さて、今回のテーマは
「あなたの土地を有効的に活用しませんか？」です。
土地活用の王道は「アパート経営」「マンション経営」「賃貸併用住宅」「戸建賃貸」「駐車場経営」などがありますね。
矢島不動産では、お客様の資産形成のため税理士・司法書士等のプロを集結し、資産運用のトータルサポートをしております。
以下の１８項目からお客様が気になる土地活用をチェックしてみてください！
１、アパート経営
土地活用の王道、マンション経営に比べて建築費も安く、投資しやすいのが魅力
２、マンション経営
長期保有、再販売にも適しており、リスクの低い投資が可能です。
３、戸建て賃貸経営
都心になればなるほど「供給＜需要」の状態で、空室リスクが低いです。利回りは少し低めです。
４、賃貸併用住宅経営
住宅ローンが利用できれば低金利で借り入れが可能。金利がキャッシュフローを決めるので、良い投資になる可能性が高いです。
５、オフィス賃貸経営
立地は限られます。需要が見込める立地であれば、管理はしやすく収益性も高いでしょう。
６、商業施設経営
ある程度の規模が必要ですが、コンビニ・ドラッグストアなど街の社会貢献にもつながる安定投資が可能です。
７、介護施設経営
今後も需要は拡大し、長期契約で低リスクですがある程度の規模が必要で、近隣からの反対を受けるケースもあります。
８、医療施設経営
最低200坪以上必要で、立地は絞られます。しかし運営側に選ばれる立地であれば長期の安定収入が見込めます。
９、民泊経営
立地が絞られ、旅館業法の許可または180日規制もあるため難易度は高いですが、立地によっては高利回りの可能性大です！
１０、月極駐車場経営
初期費用は少なめでスタートしやすいでしょう。管理もしやすく別の活用の転用にも変更しやすいです。
１１、コインパーキング経営
初期費用ゼロでスタートも可能です。管理もしやすく別の活用に変更もしやすいですが、短期解約の違約金などがある場合もあるので注意が必要です。
１２、トランクルーム経営
駅から遠い立地でも投資検討の価値ありです。ある程度の規模が必要ですが利回り10～15％の高利回りも期待できます。
１３、等価交換
敷地が広く投資額が大きくなってしまう場合に要検討です。事業化により土地価格が上がる可能性も高いです。
１４、土地信託
上記１３と同様ですが土地の所有権を失わないのがメリットです。利回りは下がります。
１５、貸農園
再建築ができない土地などは要検討です。初期費用も少なめですが利回りは低いでしょう。
１６、太陽光発電
補助金もなくなり、都心では検討できませんが、地方の土地であればまだ検討できそうです。設備も年々改良され良くなってきていますね。
１７、定期借地
初期費用が少なく長期安定収入が見込めます。契約期間10～30年間の自由度は低く土地の広さの割には収入も低めです。
１８、売却
売却益を自由に使えます。収益性の高い不動産への買い替え、相続税の納税対策、現金保有などいろいろなものに変化します。
いかがですか？
あなたの気になる番号は何番でしたか？
矢島不動産のスタッフは「すぐ売りましょう！」とは言いません。
お客様の将来を一緒に考え、最適な活用方法をアドバイスさせていただきます。
安心してご相談ください。
