｜練馬エリアで不動産をお探しなら矢島不動産管理【住まいと暮らしのコンシェルジュ】

記事一覧

【マンションご売却】Ｓ様よりアンケートをいただきました！

Q1.不動産を売却しよう思ったきっかけはなんですか？

資産整理

Q2.当社に売却をお任せいただいた理由はなんですか？

過去に取引があった為

Q3.当社の営業担当者を教えてください

宮城様

Q4.対応させていただいたスタッフはいかがでしたか？

非常に良かった

Q5.売却の際に重視されたポイントは何ですか？

価格

Q6.売却活動の際に不安だったことは何ですか？

成約までの期間

Ｓ様、本当にありがとうございました！！！

【マンションご購入】Ｈ様よりアンケートをいただきました！

Q1.マイホーム探しのきっかけを教えてください

自宅の売却、借地の更新

Q2.マイホームを決めるのにどれくらいの期間と物件をご覧になられましたか？

期　間：１ヶ月～３ヶ月

Q3.当社の営業担当者を教えてください

斎藤さん

Q4.対応させていただいたスタッフはいかがでしたか？

非常に良かった

Q5.物件探しの際に重視されたポイントは何ですか？

希望エリア・間取り

Q6.物件探しの際に不安だったことは何ですか？

特になし

Q7.この住まいに決めた一番の理由は何ですか？

バルコニーの広さ、外観

Q7.これから物件探しをされる方へのアドバイスをお願いします！

矢島さんの営業担当に任せておけば間違いない

Ｈ様、本当にありがとうございました！！！

土地値で投資物件を購入

皆さんこんにちわ！

営業の宮城です！！

今回は「土地値で投資物件を購入」について簡単にお話できればと思います。

アパートが建ってるけど土地値で売り出している、なんてことはざらにあります。
嘘でしょ?！っと思う方もいるかもしれませんが、そもそもの査定の仕方違うので起こりうることです。
土地値で購入できれば購入後の出口も安心ですよね。

【土地値で購入する投資物件の魅力とポイント】
不動産投資を始めたい方、あるいは新しい投資先を探している方にとって、「土地値で購入できる物件」は
非常に魅力的な選択肢です。土地値（とちね）とは、物件の購入価格が実質的に土地の価値のみであることを指し、
建物の価値が含まれない、もしくは非常に小さい状態です。今回は、土地値で購入する投資物件のメリットや、
選ぶ際のポイントを分かりやすく解説します。

■土地値で購入する投資物件のメリット
1. 資産価値が下がりにくい
土地値で購入する物件の最大の魅力は、資産価値が比較的安定している点です。
建物の価値は時間の経過とともに下がりますが、土地の価値は場所によっては維持されるか、
さらに上昇する可能性があります。特に、需要の高いエリアでは土地の価格が安定しているため、
価値が下がりにくい投資として注目されています。

2. リスクが比較的低い
土地値で購入する場合、仮に建物が古くなっても、最悪のケースでは建物を解体して更地にすることも検討できます。
これは、他の収益物件と比較してリスクが低いといえるポイントです。また、更地にして再度売却することで、
土地の価値を生かした売却が可能です。

3. 柔軟な活用が可能
古い建物をそのまま賃貸物件として貸し出すか、あるいはリノベーションして付加価値をつけるかなど、
購入後の選択肢が多い点もメリットです。さらに、将来的に新しい建物を建てる計画や、
別の活用方法を検討できるため、投資戦略を柔軟に立てられます。

4. 相続対策としても活用可能
土地値で購入した不動産は、相続時にも有効です。特に、都市部の土地は資産価値が維持されやすく、
将来の相続においても有利です。相続税対策の一環として、資産価値が残りやすい土地を所有することで、
長期的な資産形成が期待できます。

■土地値で購入する際のチェックポイント
土地値で購入できる物件には大きなメリットがありますが、慎重な選定が必要です。
次に、購入時に確認すべきポイントを紹介します。

1. 立地と周辺の将来性を確認
土地の価値は、そのエリアの人気や将来の発展性に大きく影響されます。周辺に商業施設や公共交通機関が充実しているか、
再開発計画があるかなどを調べることで、長期的な土地の価値維持・向上が期待できます。具体的には、駅からの距離、
周辺の商業施設、学校や病院の有無などをチェックしましょう。

2. 建物の状態を把握
土地値で購入する場合、建物が古いケースが多いため、建物の状態をしっかりと確認しましょう。
特に、リフォームやリノベーションを前提にする場合、必要な修繕費がどのくらいかかるのか、
予算を把握しておくことが重要です。老朽化の進んだ物件であれば、解体の費用も視野に入れつつ、
費用対効果を考慮して計画を立てると良いでしょう。

3. 収益性を計算する
土地値物件を購入しても、すぐに収益が得られない可能性があります。そのため、現時点での賃貸収入や
将来的な売却益を含めて、収益性をしっかりとシミュレーションしましょう。例えば、リフォームして
賃貸に出す場合は、賃貸需要があるエリアか、賃料相場がどの程度かを調査することが大切です。

4. 出口戦略を明確にする
不動産投資には「出口戦略」が欠かせません。土地値で購入した場合、将来的に建物を取り壊して更地で売却するのか、
リノベーションして賃貸に出し続けるのかなど、具体的な方針を立てておくとリスク管理がしやすくなります。
特に、購入前から将来の売却計画を想定しておくことで、利益を確保しやすくなります。

■土地値物件を購入する際の注意点
土地値物件は魅力的な選択肢ですが、注意が必要なポイントもあります。

・建物の耐震性や安全性
古い建物の場合、耐震基準が旧基準の可能性が高いため、地震に対する安全性を確認しておきましょう。
・解体、リフォームコスト
古い物件の場合、解体費用や大規模なリフォームが必要になることが多いので、そのコストを把握したうえで
収益性を判断します。
・法的な制限
特に再建築不可物件など、法的な制限がある場合には注意が必要です。土地が再建築できない場合は、
出口戦略が制限されるため、購入前に必ず確認しておきましょう。

【まとめ】
土地値で購入する投資物件は、資産価値が安定しやすく、リスクを抑えた投資ができる点が大きな魅力です。
さらに、柔軟な活用が可能で、将来的な相続対策としても有効です。ただし、立地条件や建物の状態、
必要なリフォームコストなどをしっかりと把握し、収益性や出口戦略を計画しておくことが成功のカギとなります。

不動産投資を始める際は、ぜひ土地値物件の選択肢を検討してみてください。

麻布台ヒルズ廃墟化のうわさ、、、、、

矢島不動産管理の内藤です！

過去の私のブログでも取り上げた「麻布台ヒルズ」
住宅1戸が200億円という恐ろしいニュースがありましたが
商業エリアの空室が埋まらず、廃墟化されているうわさが、、、

麻布台ヒルズが位置するエリアは、六本木一丁目駅と神谷町駅の間に広がる地区で、麻布通り、外苑東通り、桜田通りに囲まれています。かつてこの地域は、細かく分割された敷地に小規模で老朽化した木造住宅やビルが密集し、複雑な道路と高低差が特徴的な、都心の中でも取り残されたような場所でした。このような環境に大規模な商業施設を計画し、1989年には「街づくり協議会」を設立して権利者との協議を進め、30年以上の歳月を経て、ついに昨年の11月に開業にこぎつけたのです。

「Green」と「Wellness」をテーマに掲げた「Modern Urban Village」というコンセプトのもと、森ビルは約2.4ヘクタールの敷地に豊かな緑地と中央広場を設け、3棟の超高層タワー（うち1棟は建設中）と4棟の低層建物を配置しました。商業施設としては、ショップや飲食店が軒を連ね、高級ホテル「アマンレジデンス東京」やデジタルアートミュージアム、さらには慶應義塾大学予防医療センターや外務省外交資料館展示室、ブリティッシュ・スクール・イン・東京など、多彩な施設が集約されています。

森ビルは、就業者数約2万人、居住者数約3500人、年間来街者数を約3000万人と見込んでいますが、実際の来街者数は期待に届かないようで、「休日でもガラガラ」という声がSNS上で目立ちます

高級ブランドが並ぶショッピングエリアは人出が少ない一方で、低層階の飲食店やオフィスフロアは一定の利用者が見込まれます。しかしながら、設計された多くの店舗が高価格帯で、庶民には手が出しにくい価格設定です。

不動産事業の専門家であるオラガ総研の牧野知弘氏によると、麻布台ヒルズが集客に苦戦している原因は主に二つあります。

一つはロケーションの問題で、地形的な高低差が大きいため、買い物をする際に不便を感じる人が多いということ。

もう一つは、高級ブランド店が多くを占める開発コンセプトが、現代の経済状況下での一般消費者のニーズに合致しないことです。

また、インバウンド観光客にとっても、よりバラエティに富んだ地区の方が魅力的に感じられる傾向にあります。

麻布台ヒルズだけの話しではなく、銀座、渋谷の新築商業施設も同じような話を聞きますし、結局のところ、超高層ビル主体の商業施設は、オーバーストア状態になりもう時代遅れになりつつあるのではないでしょうか。

小竹向原駅　10年間で2.4倍！

最近の不動産市場には、驚くべき変化が見られます。

かつて都心に限られていた高額マンション、通称「億ション」が郊外へとその領域を拡げているのです。

この現象は、単なる偶然ではなく、複数の要因が絡み合って生じています。

特に、交通アクセスの向上や教育環境の充実など、地味に見えて実は非常に魅力的な要素が多くの地域に備わっているため、これらの地域が注目されるようになりました。

例えば、東京都板橋区に位置する「プラウドシティ小竹向原」は、副都心線の開業によってその価値が飛躍的に向上しました。

↑プラウドシティ小竹向原

このエリアはもともと静かで控えめな印象を持たれがちですが、交通の便が格段に向上したことで、マンションの価格はなんと

10年で約2.4倍にも上昇！！！

価格は9185万円に達しています。

このように、公共交通のアクセスが向上することは、不動産価格に直接的な影響を与える重要な要素です。

また、埼玉県の浦和は、都心からのアクセスが良好でありながら、土地価格が比較的抑えられているため、多くの家庭にとって魅力的な選択肢となっています。

特に子育て世代には、教育環境の良さと住環境のバランスが評価されており、新築マンションの価格も10年前から56%増となる8182万円にまで上昇しています。

こうした地域では、地元の人々だけでなく、広域からの購入者も増えており、その結果として早期完売が見られることも珍しくありません。

神奈川県藤沢市の辻堂も、大規模な再開発が進行中で、この地域の住宅価格は10年前と比べて2.1倍の8902万円に跳ね上がっています。

↑辻堂再開発パース

JR辻堂駅周辺は、若い子育て世代に特に人気が高く、多くの商業施設や公園が整備されていることから、住みやすさが非常に高まっています。

さらに、リモートワークの普及によって、「駅遠」物件の需要が高まっています。

例えば、「ルピアグランデみずほ台」は、駅から16分と少々離れていますが、その立地条件を補う十分な魅力があり、競合する他のデベロッパーからも注目されています。

↑ルピアグランデみずほ台

このように、リモートワークを可能にする住環境が整っていることが、現在の不動産市場において重要な価値となっています。

結果として、郊外のマンション市場は新たな局面を迎えています。多くの人々が都心の狭く高価な住環境から、広くて価値のある郊外へと目を向けています。この流れは、今後もさらに強まることが予想され、郊外のマンションが「新たな億ション」としての地位を確立する日も遠くないかもしれません。

【マンションご購入】A様よりアンケートをいただきました！

Q1.マイホーム探しのきっかけを教えてください

手狭になった

Q2.マイホームを決めるのにどれくらいの期間と物件をご覧になられましたか？

期　間：3ヶ月～6ヶ月
物件数：10物件以上

Q3.当社の営業担当者を教えてください

斎藤さん

Q4.対応させていただいたスタッフはいかがでしたか？

非常に良かった

Q5.物件探しの際に重視されたポイントは何ですか？

価格・希望エリア・間取り

Q6.物件探しの際に不安だったことは何ですか？

住宅ローン・毎月の支払い・手続きの流れ・リフォーム・住環境

Q7.この住まいに決めた一番の理由は何ですか？

価格と立地

Q7.これから物件探しをされる方へのアドバイスをお願いします！

（家を買うにあたって）わからないことばっかりですが
質問すれば全部答えてくれるので色々質問すると良いと思います。

Ａ様、本当にありがとうございました！！！

居住中の物件を内見するときの注意点

こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/

物件探しをしていると「居住中」と記載されていることが多くありませんか？
「居住中」とは、文字通り現在の所有者さんがまだ住んでいる状態のことを指しており、物件を購入するまでにいくつか注意しておかなければならないことがあります。

【居住中でも内見可能】
売買物件の場合は、現在の所有者さんがお住まいの状態でも内見が可能な場合があります。所有者さん（売主）との日程を調整し、内見することが可能です。

【内見の希望日時を２～３用意しましょう】
気になる物件、見たい物件があったらまずは不動産会社に日程の調整をしてもらいましょう。居住中物件は、売主様もお仕事などがありいつでも内覧可能とはいきません。
希望日時の候補をいくつか挙げておくと、売主様との調整もスムーズになりとても助かります。

【聞いておきたいことを事前にメモしておく】
普段よく行くスーパーは？近隣住民の生活音はどうですか？季節や時間ごとの日当たりはどんな感じですか？など生活に直結した質問は売主に聞いてみてください。尚、プライベートな質問は避けるようにしましょう。

【いざ！内見！当日キャンセル・遅刻はしない】
せっかく売主が時間の都合をつけてくれているので、当日のドタキャンや大幅な遅刻は気をつけましょう。ほしい物件があったもそれだけで印象が悪くなってしまいます。

【最低限のマナーを守りましょう】
当然なことですが、人のお宅にお邪魔するので最低限のマナーを守りながら内見しましょう。
•声の大きさに注意
•売主様の私物にさわらない
•売主様と価格交渉をしない
•前もってトイレを済ませておく
•室内の状況の評価はその場では言わない
•畳の部屋はスリッパを脱ぐ
•ゴミを捨てる等の行為はしない
•敷地内で煙草を吸わない

いかがでしょうか？
矢島不動産管理では、「居住中の物件を内見するときの８の約束」という詳しいご案内を内見前にお配りしています。

内見時には少しの気遣いを忘れずに！
住んでいるお宅を見学させていただくので、少しの気遣いでお互い気持ちのよい時間を過ごせます。ぜひ参考にしてください。

～高く売るために～

皆さんこんにちは！

営業の宮城です♪

今回は不動産売却のポイント「物件を高く売るための秘訣と準備」についてです。

不動産の売却は人生の中でも大きな決断のひとつです。物件をできるだけ高く、
効率よく売るためには、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。
今回は、物件を高く売るための準備や不動産の査定方法、そして空き家の売却戦略についてお話します。

1. 物件を高く売るための準備とテクニック
まず、物件を高く売るためのポイントは「第一印象を良くすること」です。
家を見に来る購入希望者に好印象を与えることが、売却価格に大きく影響します。
以下の準備を行うと、物件の魅力を最大限に引き出すことができます。

a. 物件の清掃と整備
内覧に来た人が最初に目にするのは、玄関やリビング、外観などです。
特に重要なエリアはしっかりと清掃し、修繕が必要な部分はきちんと対応しておきましょう。
特に、古くなった壁のペンキ塗りや、水回りのメンテナンスは大事です。
外壁や庭の整備も好印象を与える要素になります。

b. ステージングで魅力をアピール
「ステージング」とは、家具やインテリアを上手に配置して物件をより魅力的に見せるテクニックです。
家具が何もない空間よりも、実際に生活しているような雰囲気を作ることで、
買い手に具体的なイメージを持ってもらえます。適切にステージングされた物件は、売れやすくなります。

c. 最適な売却タイミング
不動産市場には、動きが活発な時期と停滞する時期があります。一般的に、
春と秋は住宅を探す人が多く、売却がスムーズに進むことが期待できます。
逆に、年末年始や夏のバカンスシーズンは市場が落ち着くため、
これらの時期を避けると良いでしょう。

2. 不動産の査定方法と価格設定のポイント
物件を高く売却するためには、正確な査定と適切な価格設定が不可欠です。
高すぎる価格は売却までの期間を長引かせ、逆に安すぎる価格は売主にとって損失になってしまいます。

a. 周辺の物件価格を確認する
まずは、近隣で売りに出されている類似物件の価格を確認することが大切です。
不動産ポータルサイトなどで周辺の相場を調べると、どのくらいの価格設定が適切か見えてきます。

b. 複数の不動産会社に査定を依頼する
査定額は不動産会社によって異なることがあります。そのため、1社だけでなく、
複数の不動産会社に査定を依頼して比較するのがおすすめです。また、査定額の根拠をしっかりと確認し、
信頼できる業者を選ぶことが大切です。

c. 適切な価格設定をする
最初の価格設定は重要です。高すぎる価格は、物件の売れ行きを遅らせる可能性があるため、
市場相場を考慮した現実的な価格を設定しましょう。また、多少の価格交渉を見越して、
初めの価格には若干の余裕を持たせると良いでしょう。

3. 空き家の売却戦略
空き家を売却する場合、通常の物件とは異なる対策が必要です。空き家特有の問題に対処し、
魅力的な物件にするための戦略を活用しましょう。

a. 空き家の定期的なメンテナンス
空き家は放置していると、劣化が進み見た目の印象が悪くなることがあります。
外観が傷んでいると、購入希望者にネガティブな印象を与え、価格交渉にも影響します。
定期的に掃除や点検を行い、必要に応じて修繕を行いましょう。

b. 空き家活用の提案
空き家を売却する際、買い手に対して物件の活用方法を提案することが効果的です。
例えば、リフォームプランや賃貸経営としての可能性を提示すると、
購入希望者に新たな価値を感じてもらうことができます。

c. 税制優遇を活用する
空き家を売却する際、自治体によっては税制優遇を受けられる場合があります。
特定の条件を満たした場合、譲渡所得税の軽減や固定資産税の減免が適用されることがあるため、
これらの制度をしっかりと確認し、活用しましょう。

ファイル 215-2.jpg

【まとめ】
不動産を高く、早く売るためには、物件の準備や正確な査定、適切な価格設定が重要です。
また、空き家の売却には特有の問題があるため、それに応じた戦略を立てることが大切です。
しっかりとした準備と計画で、売却を成功させましょう。

最後まで見ていただいてありがとうございます！！

また次回もお楽しみに♪

売買営業：宮城

間違いやすい不動産売却の注意点

こんにちは！本店の斎藤です(^^)/
猛暑が過ぎ去り、少しずつ過ごしやすい気候になってきましたね。
そろそろ秋です(^^)美味しい季節ですね！

さて、今回は「不動産売却」を検討されている方に売却の注意点をご案内します。

【不動産の譲渡では「取得費」に注意】
不動産が売れて得た利益は「譲渡所得」となり税金がかかります。
算出方法は図の通りです。
ここで注意したいのが、「取得費」です！！
（中には不動産を相続したときの相続税評価額を取得費と間違える方がいます）

【特別控除「要件」に注意】
不動産の売却には様々な特別控除があります。しかし、これらの制度を適用するには細かい要件が定められているので注意しましょう。
税制改正などで要件が厳しくなったり緩くなったりするので、その都度、確認が必要です。
使えると思っていたのに使えなかった～！なんてこともありますので専門家に相談しましょう。

～添付の図の詳細～
①取得費⇒相続や贈与で取得した不動産は、前所有者の取得費・取得時期を引き継ぎます。
　　　　　　　　　・取得費がわからない場合は、売却価格の5％
　　　　　　　　　・取得費は土地建物の購入価格から建物の減価償却を引いた金額
②譲渡費用⇒売却にかかった費用（仲介手数料や印紙税、登記費用など）
③特別控除⇒様々な控除があります。　
　　　　　　　　　・自宅の場合は3,000万円控除、相続した空家の場合は3,000万円控除などがあります。
④税率⇒土地や建物の譲渡所得税は所有期間によって短期か長期で変わります。
　　　　　　　　　（譲渡した年の1月1日で計算）

いかがですか？
最近は「親から引き継いだ土地や建物があるがどうしたらいいか」というご相談を多くいただきます。
矢島不動産では「すぐに売る」という選択ではなくお客様に一番有利なケースをアドバイスいたします。。
答えは一つではありません。売却なのか、運用なのか一緒に考えていきましょう。