｜江古田・練馬エリアの一戸建て、マンション、土地、事業用・投資用物件　|　江古田・練馬エリア　住まいと暮らしのコンシェルジュ　|

こんにちは、営業部の内藤です！

家賃が上がっています！！

・調査期間：2023年9月1日～2023年9月30日、2024年9月1日～2024年9月30日
・調査機関：株式会社いえらぶGROUP
・調査対象：「いえらぶBB」に掲載された賃貸マンションの物件データ
・有効サンプル数：約150万件
・調査手法：「いえらぶBB」の掲載データよりランダムに抽出し集計

不動産投資をされているオーナー様には良いニュース！！

ですが、消費者には厳しい状況です。

賃金は上がっていますが、それ以上に物価が上がっているので
現在の日本では実質賃金はマイナスです。

2023年のデータによると実質賃金は前年比2.5%の減少

これは物価が過去42年で最高の上昇率を記録しているようです

【理想】
賃金が上がる
↓
需要が高まる
↓
物価が上がる
↓
金利上昇

という順番ならいいのですが

【現在】
物価が上がる
↓
賃金が上がっても実質賃金はマイナス
↓
需要が下がる
↓
金利上昇

なぜ、、、、、？

不動産業界にいる私の意見なので恐縮ですが
これ以上金利が上がるようだと日本全体での活性化は無いのではないかという個人的な感想です。

なるべく実質賃金が上がってから金利を上げていただけるよう日々祈るばかりです。

お願いいたします！！！

皆さんこんにちは。

営業の宮城です。

皆さんは売却時に建物の解体もしくは、購入時の建物の解体費用がいくらぐらい掛かる気になったことはありませんか？
解体は良くも悪くもピンキリで、費用や対応にも大きく差が出ます。
安かろう悪かろうとも言いますが、高けりゃ良いという訳でもございません。
建物の構造や広さ、地域によって異なりますが、まずは一般的な目安を構造別にお話させていただきます。

1. 木造住宅の解体費用
木造住宅は解体しやすいため、解体費用が比較的安価です。
費用の目安：1坪あたり30,000円〜50,000円
延床面積が30坪（約100㎡）の場合：約90万円〜150万円

2. 軽量鉄骨造の解体費用
軽量鉄骨造の建物は、木造よりも構造がしっかりしているため、解体費用が上記よりやや高くなります。
費用の目安：1坪あたり40,000円〜60,000円
延床面積が30坪（約100㎡）の場合：約120万円〜180万円

3. 重量鉄骨造の解体費用
重量鉄骨造は、骨組みがしっかりした建物で解体が難しいため、軽量鉄骨よりも費用がさらに高くなることが多いです。
費用の目安：1坪あたり50,000円〜70,000円
延床面積が30坪（約100㎡）の場合：約150万円〜210万円

4. 鉄筋コンクリート造（RC造）の解体費用
鉄筋コンクリート造は非常に頑丈な構造で、解体に専門的な技術と時間が必要です。そのため、解体費用は他の構造に比べて高額になります。
費用の目安：1坪あたり70,000円〜110,000円
延床面積が30坪（約100㎡）の場合：約210万円〜330万円

＜その他の費用・注意点＞
■アスベスト対策
古い建物にアスベストが使用されている場合、除去費用が追加されます。
アスベスト対策にはさらに数十万円かかることがあるので、古い物件の場合は見積もり時に確認が必要です。
■ブロック塀や庭の撤去費用
建物以外にブロック塀や庭木、外構の撤去も含まれる場合は、追加の費用がかかります。
■周辺環境による追加費用
住宅が密集した地域や、重機が入りづらい場所では作業が難しく、追加費用が発生することがあります。

＜私が経験した参考例＞
①木造2階建古屋18.24坪
重機が入れず手壊しがあり「187万円」でしたが、調査の結果アスベストが見つかり「363万円」に。

②木造2階建古屋 27坪、木造2階建アパート 35.07坪
樹木伐採伐根に平石撤去・運送費用、外部風呂や倉庫撤去で「520万円」が、井戸撤去・埋戻し追加で「600万円弱」に。

私の前職(建売会社)で一度だけお願いした解体業者さんは、安い分外国の方を雇用しており、
水道管を破裂させたり、近隣近所の方からのクレームも多く、何度も何度も現地へ出向いた苦い思い出があります。

＜まとめ＞
構造別に解体費用の目安を確認し、適正な予算を見積もることが大切です。また、解体業者によって費用が異なるため、
複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。解体後の土地利用計画を考慮し、最適な解体方法を選びましょう。
もし知り合いに建物解体をした方がいれば、解体業者を紹介してもらうのも一つの手だと思います。

弊社にご相談いただければ、提携はしておりませんが何度か依頼をしている解体業者のご紹介も可能です。
売買・建替えの際はお気軽にご相談ください。

営業：宮城

皆さんこんにちは！

営業の宮城です。

先日、練馬駅の酉の市へ行ってきました。

コロナの時期が嘘だったかのようなお祭り雰囲気に圧倒されました。

神社の写真を撮って酉の市は満足してしまい、

人の流れが見える居酒屋で飲んだお酒はまた一味違いました。

変わってると言われますが、お祭の雰囲気や人がたくさんいる場所は嫌いじゃないのでお酒が進みました。

次回、二の酉は１７日・三の酉は２９日らしいので、

是非、皆さんも行ってみてください。

営業：宮城

こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/
木枯らしが吹くようになってきました。
皆様、風邪など引いていませんか？
寒くなってきたら、体の芯からあたたまる「おでん」が最高です！(*^-^*)

さて、今日は住宅購入を考え始めた方に読んでいただきたい内容です。
「まずは！物件から！」なんてすぐにスーモやアットホームで物件を検索したりしていませんか？これでは理想ばかり膨らんで、いざ購入したい物件が出てきても、本当に自分が「買える物件か」わからないまま、あれよあれよと他の方に物件を奪われてしまう・・・なんてこと、よくあるんです(´；ω；`)

「自分はどのくらい借入れができるのか？」

これを知っていないと「買える物件」が見つかりません。

【買える額】
●貯金＋援助＋住宅ローンの合計が最大の「買える額」
例えば、年収が500万円の方の場合、5倍の2500万円〜6倍の3000万円程度が一般的な購入可能額の目安となります。ただし、これには頭金や諸費用が含まれないため、実際にはもう少し低めに考える方が安心です。
住宅購入の予算は「自己資金」と「住宅ローン」の合算額。自己資金の中に親からの援助などがあればそれも足しましょう。
「買える額（物件価格）」を100％とするなら、目安は自己資金（諸費用など）で20％、住宅ローンで80％で検討すると良いでしょう。

【借入額】
●借入額の理想は年間返済額が手取り収入の30％以下！
次に、金融機関からどれだけの借入が可能かも調べましょう。金融機関は通常、年収に対する返済比率（多くの場合は年収の25%〜35%）に基づき、借入可能額を決定します。自分の年収や返済可能な額から逆算して、どれくらいの借入が可能なのかを確認することが大切です。
「借りられるから」という理由だけで上限いっぱいに設定するのはNGです。

＜計算方法＞
①収入から1ヶ月の返済可能額を算出
年収×30％（年収負担率）÷12ヶ月＝1ヶ月あたりの返済上限額
②維持費を差し引いてリアルな返済額を出す
1ヶ月あたりの返済上限額－維持費＝1ヶ月のリアルな返済額
いかがですか？
無理のない予算組みは、年収をベースに考えると良いでしょう。
諸費用の目安は、物件価格の約８％です。

【返済シュミレーションを使おう】
借入額が決まったら、返済シミュレーションを行い、月々の返済額や返済期間、最終的な返済総額を確認します。特に変動金利の場合は、金利が上がるリスクも考慮し、返済額が増加した場合の負担もシミュレーションすることが重要です。

LIFULL HOME’Sさんが「おうち予算シュミレーション」を紹介しています。
参考にしてみてください。
https://www.ekoda-home.jp/diarypro/data/upfile/https://lifullhomes-index.jp/sim/household/

ひとつの例ですが・・・
大手企業にお勤めの方が、収入も安定してきたので住宅ローンを上限まで借入れし、家を購入。その後、新型コロナウィルスの影響による業績の悪化でリストラされてしまい、無収入に。家を売却しローンを返済したくても、売却額が想定より安くて借金だけが残ってしまう・・・なんてことも。
収入が多かった時期を基準に借入額を増やすのはNGです。住宅ローンは長期間続きます。無理のない返済計画を立てていきましょう。

矢島不動産管理では、物件購入・住宅ローンについてはもちろん、あなたの不動産の将来を考えて物件提案をさせていただきます。
「買いましょう」という押し売りはしません。あなたと一緒に、考え、良いアドバイスをさせていただきます。

ぜひ一度、ご相談ください。(^^)/

Q1.不動産を売却しよう思ったきっかけはなんですか？

お住み替え

Q2.当社に売却をお任せいただいた理由はなんですか？

以前購入の相談をさせていただいた際、皆様に良く対応していただいた為。
又、地元に長年根付いた経営をされているので信頼できると思いました。

Q3.当社の営業担当者を教えてください

斎藤さん、内藤さん

Q4.対応させていただいたスタッフはいかがでしたか？

非常に良かった

Q5.売却の際に重視されたポイントは何ですか？

価格

Q6.売却活動の際に不安だったことは何ですか？

価格・本当に売れるか不安

Q7.これから不動産の売却を検討されている方へのアドバイスをお願いします

こちらの想いを汲取りながら、本当に親身になって
色々な相談に乗っていただき大変感謝しています。
大切な資産である自宅の売却を安心してお任せできる不動産屋さんだと思います。
まずは分からないことや不安な事等、ざっくばらんに相談されるのが
宜しいかと思います！
きっと皆さんの力になって頂けると思いますよ。

Ｍ様、本当にありがとうございました！！！

皆さんこんにちわ！

営業の宮城です！！

今回は「土地値で投資物件を購入」について簡単にお話できればと思います。

アパートが建ってるけど土地値で売り出している、なんてことはざらにあります。
嘘でしょ?！っと思う方もいるかもしれませんが、そもそもの査定の仕方違うので起こりうることです。
土地値で購入できれば購入後の出口も安心ですよね。

【土地値で購入する投資物件の魅力とポイント】
不動産投資を始めたい方、あるいは新しい投資先を探している方にとって、「土地値で購入できる物件」は
非常に魅力的な選択肢です。土地値（とちね）とは、物件の購入価格が実質的に土地の価値のみであることを指し、
建物の価値が含まれない、もしくは非常に小さい状態です。今回は、土地値で購入する投資物件のメリットや、
選ぶ際のポイントを分かりやすく解説します。

■土地値で購入する投資物件のメリット
1. 資産価値が下がりにくい
土地値で購入する物件の最大の魅力は、資産価値が比較的安定している点です。
建物の価値は時間の経過とともに下がりますが、土地の価値は場所によっては維持されるか、
さらに上昇する可能性があります。特に、需要の高いエリアでは土地の価格が安定しているため、
価値が下がりにくい投資として注目されています。

2. リスクが比較的低い
土地値で購入する場合、仮に建物が古くなっても、最悪のケースでは建物を解体して更地にすることも検討できます。
これは、他の収益物件と比較してリスクが低いといえるポイントです。また、更地にして再度売却することで、
土地の価値を生かした売却が可能です。

3. 柔軟な活用が可能
古い建物をそのまま賃貸物件として貸し出すか、あるいはリノベーションして付加価値をつけるかなど、
購入後の選択肢が多い点もメリットです。さらに、将来的に新しい建物を建てる計画や、
別の活用方法を検討できるため、投資戦略を柔軟に立てられます。

4. 相続対策としても活用可能
土地値で購入した不動産は、相続時にも有効です。特に、都市部の土地は資産価値が維持されやすく、
将来の相続においても有利です。相続税対策の一環として、資産価値が残りやすい土地を所有することで、
長期的な資産形成が期待できます。

■土地値で購入する際のチェックポイント
土地値で購入できる物件には大きなメリットがありますが、慎重な選定が必要です。
次に、購入時に確認すべきポイントを紹介します。

1. 立地と周辺の将来性を確認
土地の価値は、そのエリアの人気や将来の発展性に大きく影響されます。周辺に商業施設や公共交通機関が充実しているか、
再開発計画があるかなどを調べることで、長期的な土地の価値維持・向上が期待できます。具体的には、駅からの距離、
周辺の商業施設、学校や病院の有無などをチェックしましょう。

2. 建物の状態を把握
土地値で購入する場合、建物が古いケースが多いため、建物の状態をしっかりと確認しましょう。
特に、リフォームやリノベーションを前提にする場合、必要な修繕費がどのくらいかかるのか、
予算を把握しておくことが重要です。老朽化の進んだ物件であれば、解体の費用も視野に入れつつ、
費用対効果を考慮して計画を立てると良いでしょう。

3. 収益性を計算する
土地値物件を購入しても、すぐに収益が得られない可能性があります。そのため、現時点での賃貸収入や
将来的な売却益を含めて、収益性をしっかりとシミュレーションしましょう。例えば、リフォームして
賃貸に出す場合は、賃貸需要があるエリアか、賃料相場がどの程度かを調査することが大切です。

4. 出口戦略を明確にする
不動産投資には「出口戦略」が欠かせません。土地値で購入した場合、将来的に建物を取り壊して更地で売却するのか、
リノベーションして賃貸に出し続けるのかなど、具体的な方針を立てておくとリスク管理がしやすくなります。
特に、購入前から将来の売却計画を想定しておくことで、利益を確保しやすくなります。

■土地値物件を購入する際の注意点
土地値物件は魅力的な選択肢ですが、注意が必要なポイントもあります。

・建物の耐震性や安全性
古い建物の場合、耐震基準が旧基準の可能性が高いため、地震に対する安全性を確認しておきましょう。
・解体、リフォームコスト
古い物件の場合、解体費用や大規模なリフォームが必要になることが多いので、そのコストを把握したうえで
収益性を判断します。
・法的な制限
特に再建築不可物件など、法的な制限がある場合には注意が必要です。土地が再建築できない場合は、
出口戦略が制限されるため、購入前に必ず確認しておきましょう。

【まとめ】
土地値で購入する投資物件は、資産価値が安定しやすく、リスクを抑えた投資ができる点が大きな魅力です。
さらに、柔軟な活用が可能で、将来的な相続対策としても有効です。ただし、立地条件や建物の状態、
必要なリフォームコストなどをしっかりと把握し、収益性や出口戦略を計画しておくことが成功のカギとなります。

不動産投資を始める際は、ぜひ土地値物件の選択肢を検討してみてください。

矢島不動産管理の内藤です！

過去の私のブログでも取り上げた「麻布台ヒルズ」
住宅1戸が200億円という恐ろしいニュースがありましたが
商業エリアの空室が埋まらず、廃墟化されているうわさが、、、

麻布台ヒルズが位置するエリアは、六本木一丁目駅と神谷町駅の間に広がる地区で、麻布通り、外苑東通り、桜田通りに囲まれています。かつてこの地域は、細かく分割された敷地に小規模で老朽化した木造住宅やビルが密集し、複雑な道路と高低差が特徴的な、都心の中でも取り残されたような場所でした。このような環境に大規模な商業施設を計画し、1989年には「街づくり協議会」を設立して権利者との協議を進め、30年以上の歳月を経て、ついに昨年の11月に開業にこぎつけたのです。

「Green」と「Wellness」をテーマに掲げた「Modern Urban Village」というコンセプトのもと、森ビルは約2.4ヘクタールの敷地に豊かな緑地と中央広場を設け、3棟の超高層タワー（うち1棟は建設中）と4棟の低層建物を配置しました。商業施設としては、ショップや飲食店が軒を連ね、高級ホテル「アマンレジデンス東京」やデジタルアートミュージアム、さらには慶應義塾大学予防医療センターや外務省外交資料館展示室、ブリティッシュ・スクール・イン・東京など、多彩な施設が集約されています。

森ビルは、就業者数約2万人、居住者数約3500人、年間来街者数を約3000万人と見込んでいますが、実際の来街者数は期待に届かないようで、「休日でもガラガラ」という声がSNS上で目立ちます

高級ブランドが並ぶショッピングエリアは人出が少ない一方で、低層階の飲食店やオフィスフロアは一定の利用者が見込まれます。しかしながら、設計された多くの店舗が高価格帯で、庶民には手が出しにくい価格設定です。

不動産事業の専門家であるオラガ総研の牧野知弘氏によると、麻布台ヒルズが集客に苦戦している原因は主に二つあります。

一つはロケーションの問題で、地形的な高低差が大きいため、買い物をする際に不便を感じる人が多いということ。

もう一つは、高級ブランド店が多くを占める開発コンセプトが、現代の経済状況下での一般消費者のニーズに合致しないことです。

また、インバウンド観光客にとっても、よりバラエティに富んだ地区の方が魅力的に感じられる傾向にあります。

麻布台ヒルズだけの話しではなく、銀座、渋谷の新築商業施設も同じような話を聞きますし、結局のところ、超高層ビル主体の商業施設は、オーバーストア状態になりもう時代遅れになりつつあるのではないでしょうか。

最近の不動産市場には、驚くべき変化が見られます。

かつて都心に限られていた高額マンション、通称「億ション」が郊外へとその領域を拡げているのです。

この現象は、単なる偶然ではなく、複数の要因が絡み合って生じています。

特に、交通アクセスの向上や教育環境の充実など、地味に見えて実は非常に魅力的な要素が多くの地域に備わっているため、これらの地域が注目されるようになりました。

例えば、東京都板橋区に位置する「プラウドシティ小竹向原」は、副都心線の開業によってその価値が飛躍的に向上しました。

↑プラウドシティ小竹向原

このエリアはもともと静かで控えめな印象を持たれがちですが、交通の便が格段に向上したことで、マンションの価格はなんと

10年で約2.4倍にも上昇！！！

価格は9185万円に達しています。

このように、公共交通のアクセスが向上することは、不動産価格に直接的な影響を与える重要な要素です。

また、埼玉県の浦和は、都心からのアクセスが良好でありながら、土地価格が比較的抑えられているため、多くの家庭にとって魅力的な選択肢となっています。

特に子育て世代には、教育環境の良さと住環境のバランスが評価されており、新築マンションの価格も10年前から56%増となる8182万円にまで上昇しています。

こうした地域では、地元の人々だけでなく、広域からの購入者も増えており、その結果として早期完売が見られることも珍しくありません。

神奈川県藤沢市の辻堂も、大規模な再開発が進行中で、この地域の住宅価格は10年前と比べて2.1倍の8902万円に跳ね上がっています。

↑辻堂再開発パース

JR辻堂駅周辺は、若い子育て世代に特に人気が高く、多くの商業施設や公園が整備されていることから、住みやすさが非常に高まっています。

さらに、リモートワークの普及によって、「駅遠」物件の需要が高まっています。

例えば、「ルピアグランデみずほ台」は、駅から16分と少々離れていますが、その立地条件を補う十分な魅力があり、競合する他のデベロッパーからも注目されています。

↑ルピアグランデみずほ台

このように、リモートワークを可能にする住環境が整っていることが、現在の不動産市場において重要な価値となっています。

結果として、郊外のマンション市場は新たな局面を迎えています。多くの人々が都心の狭く高価な住環境から、広くて価値のある郊外へと目を向けています。この流れは、今後もさらに強まることが予想され、郊外のマンションが「新たな億ション」としての地位を確立する日も遠くないかもしれません。

Q1.マイホーム探しのきっかけを教えてください

手狭になった

Q2.マイホームを決めるのにどれくらいの期間と物件をご覧になられましたか？

期　間：3ヶ月～6ヶ月
物件数：10物件以上

Q3.当社の営業担当者を教えてください

斎藤さん

Q4.対応させていただいたスタッフはいかがでしたか？

非常に良かった

Q5.物件探しの際に重視されたポイントは何ですか？

価格・希望エリア・間取り

Q6.物件探しの際に不安だったことは何ですか？

住宅ローン・毎月の支払い・手続きの流れ・リフォーム・住環境

Q7.この住まいに決めた一番の理由は何ですか？

価格と立地

Q7.これから物件探しをされる方へのアドバイスをお願いします！

（家を買うにあたって）わからないことばっかりですが
質問すれば全部答えてくれるので色々質問すると良いと思います。

Ａ様、本当にありがとうございました！！！

こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/

物件探しをしていると「居住中」と記載されていることが多くありませんか？
「居住中」とは、文字通り現在の所有者さんがまだ住んでいる状態のことを指しており、物件を購入するまでにいくつか注意しておかなければならないことがあります。

【居住中でも内見可能】
売買物件の場合は、現在の所有者さんがお住まいの状態でも内見が可能な場合があります。所有者さん（売主）との日程を調整し、内見することが可能です。

【内見の希望日時を２～３用意しましょう】
気になる物件、見たい物件があったらまずは不動産会社に日程の調整をしてもらいましょう。居住中物件は、売主様もお仕事などがありいつでも内覧可能とはいきません。
希望日時の候補をいくつか挙げておくと、売主様との調整もスムーズになりとても助かります。

【聞いておきたいことを事前にメモしておく】
普段よく行くスーパーは？近隣住民の生活音はどうですか？季節や時間ごとの日当たりはどんな感じですか？など生活に直結した質問は売主に聞いてみてください。尚、プライベートな質問は避けるようにしましょう。

【いざ！内見！当日キャンセル・遅刻はしない】
せっかく売主が時間の都合をつけてくれているので、当日のドタキャンや大幅な遅刻は気をつけましょう。ほしい物件があったもそれだけで印象が悪くなってしまいます。

【最低限のマナーを守りましょう】
当然なことですが、人のお宅にお邪魔するので最低限のマナーを守りながら内見しましょう。
•声の大きさに注意
•売主様の私物にさわらない
•売主様と価格交渉をしない
•前もってトイレを済ませておく
•室内の状況の評価はその場では言わない
•畳の部屋はスリッパを脱ぐ
•ゴミを捨てる等の行為はしない
•敷地内で煙草を吸わない

いかがでしょうか？
矢島不動産管理では、「居住中の物件を内見するときの８の約束」という詳しいご案内を内見前にお配りしています。

内見時には少しの気遣いを忘れずに！
住んでいるお宅を見学させていただくので、少しの気遣いでお互い気持ちのよい時間を過ごせます。ぜひ参考にしてください。