スタッフブログ｜江古田・練馬エリアの一戸建て、マンション、土地、事業用・投資用物件　|　江古田・練馬エリア　住まいと暮らしのコンシェルジュ　|

こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/
コロナ前に近い状態で迎えたGW、いかがお過ごしでしたか？
ご旅行に行かれた方も多いのではないでしょうか。
矢島不動産管理もスタッフが交代で休みを取り、良いリフレッシュ休暇になったと思います！5月もバリバリ働きますよ～～(^^♪

さて、ご来店いただくお客様に
「矢島不動産管理を選んでいただいたきっかけは何でしたか？」と質問すると
「口コミを読んで来ました！」「口コミの評価が高かったので・・・」と言っていただくことが最近、本当に増えました。
気が付けば・・・Google口コミがなんと4.7！
多くのお客様に★★★★★の評価をいただいております！！
嬉しい限りです(´；ω；`)ｳｩｩ

＜賃貸のお客様なら＞
希望のお部屋を探したい
一人暮らし、不安なのでいろいろ相談したい！
彼氏・彼女と暮らす部屋はどんな間取りがいい？
家族が増えた、駅近よりも環境を重視したい！
↓↓↓
こんな悩みを抱えるお客様に矢島不動産管理の賃貸スタッフは親身なってお客様に寄り添い、希望に近いお部屋探しのお手伝いをします！

＜アパート経営で困っている大家さんなら＞
アパートが半分くらい空室になってしまった！
店舗の契約って難しい。
入居者の家賃滞納、直接話すとトラブルになりそうで。
自宅からアパートが遠いからなかなか見に行けない。

↓↓↓
こんな悩みを抱える大家さんに矢島不動産管理では管理部をしっかり設け、大家さんの大事な物件を「我が子」のように大事に管理します。
管理スタッフはもちろん、時には社内全体で空室対策を考え、早期募集、早期成約を目指しています。また賃料管理、入居者管理、建物管理、クレーム対応、緊急修繕対応、退去立会い、原状回復工事、リフォーム提案、月次報告など賃貸経営を総合的にサポートし、オーナー様と共に有益性の高いアパート経営をしていきます。

＜売買のお客様なら＞
マンションを買いたい、でも何から始めるの？
土地を買って家を建てたい！
中古戸建の購入時の注意点を教えて！
自宅を売りたい！いくらになる？
↓↓↓
こんな悩みを抱えるお客様には、売買スタッフが「購入・売却」だけでなくその先のお客様の幸せな人生を考え一番良い方法をご提案します。
時に、「今は売らない方がいい」とか「こちらの物件は高いので将来のことを考えるともう少し安い物件にしましょう」とまで言ってしまいます！！
お客様に正直でいたい、お客様には笑顔でいてほしい！そんな思いでご案内しています。
また大事なご自宅を売却する時には、機械的に査定し機械的に売却するのではなく、地元で長くやっている相場感や、現在の売り買いの動きを常に見ながら、ご縁のあるお客様へ心を込めて繋げていきます。

＜投資を考えるお客様なら＞
知り合いの不動産に情報を送ってもらっているけど遅い気がして・・・
利回りの良い物件
こちらの条件に合う物件だけ送ってほしい
不動産投資初心者だけど・・何から始めたらいい？
↓↓↓
矢島不動産管理なら投資家のお客様に最もホットな情報をお届けできます！

独自のシステムを採用することで、「見逃した～～～！！！」なんてことはありません！良い物件は登録されると約1週間で決まっています。それだけ多くの方がホットな情報を待ち望んでいるのです！
おっと・・・あまり多くは言えません。不動産投資に興味のある方はぜひとも矢島不動産管理にご相談ください！！

＜相続でお困りのお客様なら＞
相続したけど、いらない土地
相続手続きって何から始めたらいいの？
税金のこと、わかんない！
相続した土地、活用方法はある？

↓↓↓
矢島不動産管理でも多くの相続相談を受けています。親の土地を相続したけれど、すでにご自身で自宅を持っている場合、どうしたらいいか？困りますね。土地活用・税金対策も含めて矢島不動産管理では良い方法を一緒に考えていきます。
また生前、ご両親様から「子どもたちに問題を残さないために」とご相談に来られるケースもあります。
お互いが思っているけれど、いざ面と向かっては話しにくい事、ありますよね。そんな時はプロに間に入ってもらい話していく方法をおすすめします。

以上、矢島不動産管理ではオールラウンダーなスタッフが多く在籍しています。
「不動産」についてお困りのときは、ぜひとも矢島不動産管理に足を運んでください。
きっとあなたの悩みを一緒に考え、良い方向に導いてくれるでしょう。

こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/

今回は不動産を売却するときによく聞く「囲い込み」についてお話をします。

皆さんは「囲い込み」という言葉を聞いたことがありますか？
先日、「これは囲い込みじゃないのか？？」と思うことがあったのでブログに
記します。
「囲い込み」は現在の不動産業界ではタブーとされていますが、昔は大手不動産会社は当たり前のようにやっていたと聞きます。

「囲い込み」とは？
ある不動産会社が特定の物件や顧客を独占的に取り扱うことにより、競合他社を排除しようとする行為のことです。例えば、他社の不動産会社から「○○の物件を買いたいって人がいるので物件を案内させてほしい」と電話があっても、「すみません、すでに申込みが入ってしまいました」と嘘をつき、紹介を断ります。このように自社でガッチリと物件を掴んで放さないことから、「囲い込み」と呼ばれるようになりました。

先日、弊社スタッフが不動産流通システムの「レインズ」で新着物件を確認していたところ、〇月〇日（本日）物件登録がされていたのにすでに「申込あり」の表示が・・・・え？どうして？ってなりますよね？

本来、売主から不動産売却の仲介を依頼された不動産会社は、売主の利益を確保するために、レインズに物件情報を登録し、不動産業界全体で情報共有し、できるだけ早く買主が見つかるよう努めるべきです。
売却の専任媒介契約を受けた不動産会社が、故意に情報を隠し、また独占することは法律で禁じられているため、専任媒介契約をする際には「決められた期間内に」「物件情報を指定流通機構（レインズ）へ登録する事」が義務付けられています。

なぜこのようなことが起きるかと言うと、売主と買主の両者から仲介手数料をいただける両手取引をしたいからです。
※両手取引の場合、一方のみの仲介と比べて２倍の仲介手数料を得ることが出来るからです。
アメリカ等では、そもそも両手仲介が禁止されており、それにより卑劣な「囲い込み」を法律で防止しています。日本では、両手仲介は合法で、両手仲介を行うための囲い込みが横行しているのが正直なところです。成績を競い合う同僚同士でも囲い込みをしている会社すらあると聞きます。

でもそれって本当にお客様のための仕事なのでしょうか？？

売主は物件を売ると決めたら、できるだけ早く売りたいものです。ところが、物件を囲い込まれることによって、この「早期売却」が困難になることもあります。
万が一、囲い込みをされていたら、契約する不動産会社を見直すべきでしょう。囲い込みをされていなかった場合には、反響が少ない理由は「売り出し価格が相場より高い」など、他の理由が考えられます。

矢島不動産管理が売却相談を受けた場合、売主であるお客様の利益を最大限に考えています。
時に、「ご家族の将来を考えてこの物件は売らない方がいいのでは？」と言うときだってあります。
地元の不動産会社ですから、ご縁があって両手仲介になることもあります。

しかし、矢島不動産管理は、不動産を売買（仲介）するだけの会社ではありません。
「不動産を通し、お客様の未来が明るくなるように全力でお手伝いをする」会社です。
売主も買主も笑顔で気持ちの良い売買取引が行えるよう日々、お客様に寄り添った接客を心がけています。

ぜひ一度、ご相談にいらしてください。
以上、斎藤でした～(^^)/

販売価格：１，３００万円

表面利回り：９．２３％！！

再建築不可の物件ですが
立地も良く、耐震補強工事、屋根の貼り替えも行っている物件です。

弊社「矢島不動産管理」がある西武池袋線の「江古田」駅から徒歩8分
西武有楽町線「新桜台」駅から徒歩6分という立地です。

住所は練馬区栄町、練馬区で人気の「開進第三小学校」学区のエリアですので、将来的な賃貸需要も見込めます。

ご興味いただけそうなときは、詳細資料をお送りしますので
お気軽にご連絡いただけますと幸いです！！！

矢島不動産管理　内藤

０１２０－０７－２５２５

こんにちは！本店の斎藤です(^^)/
いよいよ4月！
新入学、新社会人の方々、おめでとうございます！
着慣れない制服、スーツに身を包み緊張の顔で迎える4月ですが、笑顔でいればきっと素敵な出会いや素敵な出来事が待っています！
斎藤がみなさんに元気パワーを送りますよぉ～～～！！

さぁ！4月もスタートしますので、店頭の物件情報も新しくしました。

新しい物件が出ていますよ～♪
お散歩中に足を止めて店頭の物件チラシを見てくださっている方もいます。
矢島不動産管理は「地域密着」の不動産会社です。

地域密着の不動産会社の良さって何でしょう・・・

①地元に精通した専門知識：矢島不動産管理のような地域密着の不動産会社は、地元の不動産市場について深い知識を持っているため、その地域の物件について的確なアドバイスを提供することができます。また、その地域に関する情報を常に収集しているため、物件の評価や市場価値の見極めにも優れた能力を持っています。

②パーソナライズされたサービス：矢島不動産管理のような地域密着の不動産会社は、お客様のニーズに合わせたパーソナライズされたサービスを提供することができます。また、物件の現地案内や手続きのサポートなど、地元ならではのサービスも充実しているため、お客様の不安や疑問を解消することができます。

③コミュニティとの関係性：矢島不動産管理のような地域密着の不動産会社は、地元のコミュニティとの深い関係性を築いています。そのため、物件の情報収集や物件の紹介、地元の情報提供など、お客様が知りたい情報をいち早く提供することができます。

④地元の信頼性：矢島不動産管理のような地域密着の不動産会社は、地元で長年にわたって営業してきた信頼性があります。そのため、お客様は安心して不動産取引を行うことができます。

⑤ネットワークの活用：矢島不動産管理のような地域密着の不動産会社は、地元の不動産業界や関連業界と広いネットワークを持っています。そのため、物件の仕入れや情報収集、販売活動など、お客様にとってメリットがある情報を提供することができます。

矢島不動産管理では、店頭チラシの貼り替えはもちろん、毎月定期的に折込チラシを作成しています。お買い物帰りに、お散歩中に、お気軽にフラッと寄ってお持ち帰りください。

矢島不動産管理の売買スタッフは、お客様に寄り添い、お客様の声を聞き、夢のマイホーム実現のお手伝いをさせていただきます。
「不動産会社に入るのってなんだか怖い、押し売りされそう・・」と思われているあなた、ぜひとも一度ご来店ください。
アットホームで話しやすいスタッフが、お客様をお待ちしております(^^)/

国土交通省の発表によると、令和5年の地価公示の全用途平均が2年連続で上昇したとのことです。

コロナがありましたが緩やかに景気が持ち直す中、地域や用途などによって差はあるものの、都市部を中心に上昇が継続。

地方でも上昇範囲が広がるなど、全国的に回復傾向がみられます。

1年間の中での動向をみると、年前半・後半ともにすべての圏域で価格が上昇し、特に後半になるにつれて上昇率が拡大した模様です。

地価変動率（全国平均）は下記の通りです。

・全用途平均で1.6％上昇（前年：0.6％上昇）。
・住宅地は1.4％上昇（前年：0.5％上昇）
・商業地が1.8％上昇（前年：0.4％上昇）

いずれも2年連続で上昇し、上昇幅も拡大しました。

三大都市圏では、、、

・全用途平均が2.1％上昇（前年：0.7％上昇）
・住宅地が1.7％上昇（前年：0.5％上昇）
・商業地が2.9％上昇（前年：0.7％上昇）

東京圏・大阪圏・名古屋圏の各都市圏においても、住宅地・商業地ともに上昇。上昇幅は住宅地が東京圏・名古屋圏で2％超、商業地がいずれも2～3％台の上昇幅となりました。

都道府県別では、住宅地変動率がプラスとなったのは25県（前年：20県）、商業地では24県（前年17県）で、

今回最も上昇した地点は、、、、、

住宅地は前年と同じ北海道北広島市共栄町1-10-3の地点

前年よりも30％上昇！！！

商業地も同じく北海道北広島市1-1-3の地点

上昇率は28.4％！！！

住宅地・商業地ともにトップ10は北海道が占めたもようです。

今北海道が熱いみたいです！！！

こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/
春ですね～♪♪
気持ちの良い季節になりましたね～(^^)

さて、今回は「不動産用語」の「媒介契約」についてお話をします。
不動産用語の中にはわからないけど、不動産会社の人が当たり前のように使うから「今更、聞けない」なんていうことありますよね？
そんな用語の一つ。「媒介契約」についてです。
媒介・・・両者の関係の仲立ちをすること。
契約・・・両者合意のもと、当事者間に法律上の権利義務を発生させる制度
不動産売買の媒介契約にはいくつか種類があり、違いを理解しておかないと後で後悔する可能性があります。

■媒介契約

不動産を売却しようとするとき、個人的に買主を探すのは大変ですよね。
基本的には売りたい人が不動産仲介会社に依頼し、その仲介会社が間に立って
買主を探します。
その時、売主様と仲介会社が結ぶ契約書が「媒介契約書」です。
媒介契約の中には３つの種類があります。
それぞれのメリット・デメリットをお伝えします。

①一般媒介契約

メリット
・複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことができる
・自分で買主を見つけてもＯＫ
・レインズ（不動産流通機構）の登録義務は任意
・間口が増える
⇒買い手を探してくれる人が増える訳なので、買い手が見つかる可能性も高くなります。

デメリット
・不動産会社に意欲的に動いてもらえない可能性がある
⇒例えば、不動産会社Aが買い手を見つけても、不動産会社Bが先に買い手を見つけて依頼者と取引すれば、不動産会社Aの努力は無駄になります。
そのため、意欲的に買い手を探してくれない可能性があります。
・不動産流通機構に物件を登録してもらえない可能性がある
⇒一般媒介契約の場合、不動産会社には不動産流通機構に物件登録義務がないため、オンラインの物件情報システムを利用してより広く購入希望者を探すことができない可能性があります。
・業務報告の義務がないため販売状況が見えづらく、販売戦略がたてにくい
⇒「どんな販売活動をしている」「何件問い合わせがあった」「何組の内覧があった」といった報告はほしいですよね。

②専任媒介契約

メリット
・活動窓口が一本化できる
・不動産会社が積極的に活動してくれる
・自分で買主を見つけてもＯＫ
⇒1社のみに依頼することになるので、一番わかりやすく買主が見つかる→成約→仲介手数料発生となり営業マンにがんばってもらえます。相談窓口も一つで、報告も2週間に一度活動報告をしてもらえるので問い合わせ数などを聞き対策もできます。

デメリット
・任せた業者（営業担当）がちゃんとやってくれないとなかなか売れない。
・不動産会社選びに失敗する可能性がある
・売れないと期間だけが長くなる
・囲い込みを行う可能性がある
⇒囲い込みとは、不動産会社が売主、買主双方から仲介手数料をもらうために、他の不動産会社からの購入希望者の問い合わせに対して「既に申し込みがあり購入希望者が決まっています」「契約の手続き中です」などと嘘の報告を行い、他社での購入の仲介を行わせないことを言います。（特に大手の不動産会社）

③専属専任媒介契約

メリット
・レインズ（不動産流通機構）への登録猶予期間が短いので早く市場に出回り、その分成約にも早く近づきます。
・進捗報告も頻繁にしてもらえるので売主としても状況が掴みやすく不安は少ないです。

デメリット
・自分で買主を見つけてきても必ず不動産会社を仲介しないといけない。
・契約期間が最長3ヶ月と決められている。

⇒不動産会社としては、専属専任＞専任＞一般が望ましいところですが、大事な不動産を預けるわけですから専任媒介契約で1社にお任せし、しっかり活動してもらう、というお客様が多いです。

矢島不動産では、お客様の希望を伺い、相場の説明や査定書などはもちろん、地元の不動産会社だからわかる「土地勘」を惜しみなくお話させていただき、一番良い売り方をご提案します。

ぜひ一度ご相談にいらしてください！！！

「関西初の敷地売却活用したマンション再生」

というニュースが目に留まりました。

たまたま弊社のお客様のご所有マンションで「マンション敷地売却制度」を活用した、建て替えの話し合いがもたれているとのことで、相談を受けていたさなかでした。

私も経験がなかったため調べてみました。

マンション敷地売却制度を盛り込んだ「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案」が2014年6月18日に可決・成立しました。

新しい制度は、5分の4（80％）以上の特別多数決議によって老朽化マンションを一括で売却し、区分所有関係を解消できるようにするもの。これまでの法制度でもマンションの一括売却は可能でしたが、民法の原則により全員の合意が必要とされ、その合意形成はほとんど困難でした。

新制度で上記のような要件を緩和し、「老朽化マンションの出口戦略」の選択肢に一括売却を加えるものとなりました。

またこの制度では新たなマンションを建築する場合における容積率の緩和特例も設けられているようです。

ちなみに「関西初の敷地売却活用したマンション」は
東京建物と阪急阪神不動産の共同事業で、既存ビルの2015年に耐震診断を行なったところ、建物が老朽化し耐震性が不足していることが発覚。

　建て替え後の建物は地上11階建ての共同住宅（109戸）・公共施設・店舗などの複合施設。延床面積は約1万7,600平方メートル。交流施設や地域活性化施設の整備なども含め、「箕面」駅周辺地区の活性化を図っていくとのこと。

　5月をめどに敷地売却組合の設立が認可され、24年夏に解体着工の計画。建物着工は25年秋、竣工は27年春の予定。

こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/
寒いです！とっても寒いです！
先日我が家ではおでんを大量に作りましたが、具だくさんで熱々で美味しくてあっという間になくなってしまいました。

さて、本日は
「不動産投資」についてです。

不動産投資ってお金持ちの人がやっているものでしょ？
私たちには関係ないし、買うなんて無理だし・・・・と思っている方、多いのではないでしょうか？
実は私もそう思っていた時代がありました。しかしこの業界で日々勉強していくうちに、「不動産投資は魅力的な投資なのかも？！」と思うようになりました。

■不動産投資とは
投資した不動産を他者に貸して、家賃収入を得るインカムゲインと、その投資した金額以上での売却によるキャピタルゲインを期待するものが不動産投資です。
株式や為替のような市場の乱高下がないため安定した収入を長期間得ることができます。
また、不動産を購入するときに必要なお金も大部分は銀行などから借りることも可能です。大家さんになり入居者が決まれば物件や入居者の管理は管理会社に任せることができるので不動産投資は「不労所得」と言われたりします。

■リスクが高いのか？
もちろん不動産投資も他の投資と同様にリスクがあります。
高い金額で物件を購入するわけですから、失敗しないためにも十分な情報収集と勉強が必要になってきます。

■正しい知識を身につけよう
不動産投資で失敗している多くの人は、相場やリスクを調べずに条件の悪い物件を買ってしまうことです。まずは正しい知識を身につけましょう。

■不動産投資に向いている人
・安定した収入がある人
・行動力・決断力がある人
・冷静な判断ができる人
・計画性があり前向きな人
こんな人が不動産投資に向いていると聞いたことがあります。
会社員の方でも、個人事業主の方でも、さらには20代の方でも。多くの方が可能性を持っているということです。
インカムゲインは運用する時間が長いほど大きな収益となります。
いつ始めるべきか？と聞けれたら、私は大きな声で「若いうちから！」とアドバイスします。

■信頼できる不動産会社を見つける
不動産投資は、情報の鮮度と正確性が何よりも大事になってきます。
自分自身でしっかり勉強していても誤った情報や古い情報に当たることもしばしば・・・何が正しいのか不動産のプロに相談し確かな情報を得て優良な物件を紹介してもらいましょう。

■自分だけの資産に
株式や為替と違って、不動産には実体があり、資産をすべて所有することができます。自分で部屋のリフォームを考えたり、家賃の金額を調整したり、自らが経営者になることができます。
経営者ではありますが、特に手間がかからないため時間とお金に余裕が生まれてきます。
そのため、本業があるような会社員の方でも安心して取り組むことができます。

どうですか？
難しそうと思っていた不動産投資ですが、しっかり勉強すれば誰にでもできるのが不動産投資の魅力です。
ちょっと勉強してみようかな・・と思ったそこのあなた！
ぜひ矢島不動産管理へご相談ください。
初心者向けの投資セミナーなどもご案内しています。

東京カンテイが発表した2022年12月度の「中古（既存）マンション価格天気図」についてご紹介します。

全国47都道府県におけるファミリータイプの既存マンションの流通価格を、70平方メートルに換算・集計。

その価格変動を、上昇傾向は「晴」、下落傾向は「雨」などの天気マークで表したものとなります。

首都圏平均は0.2％上昇となり、東京都が前月比0.1％上昇、埼玉県は0.4％上昇、千葉県は1.8％上昇、、、、

我が地元「神奈川」だけ、、、、、

0.5％下落、、、、、

なんか悲しいですがこれが現実です。

まあとにかく

23区への投資はまだまだ安心できる材料だと思いました！

こんにちは
本店の斎藤です(^^)/

今回は私もちょっと身近になってきた相続相談について書きます。
高齢のご両親がいらっしゃる方は、一度は考えたこともあるのではないでしょうか。

「親が亡くなったら・・・」
「何か手続きとかしないといけないの？」

実は先日、友人が大変な思いをしたそうです。
「親が亡くなり、お葬式などの段取りが大変というのは聞いていたけれど、実は相続の手続きが一番大変だった！！」と言っていました。
「手続きに相当の期間を費やし、複雑で・・・頭から煙が出そうだった」とも。
友人は仕事を抱えながら対応したそうです。
そんな友人は私にアドバイスをくれました。

それが今回のテーマ
「親が元気なうちに相続相談を！」

■手続きは膨大
ご家族（ご両親）が亡くなったあとの手続きは、人によって違いはありますが、とにかくものすごい数の手続きを行います。
①死亡届の提出
②火葬許可の申請手続き
③世帯主の変更
④健康保険の資格喪失の届出
⑤年金受給の停止
⑥公共料金や携帯電話の解約
この中でも、亡くなってから1週間以内だったり、2週間以内だったりと家族を亡くしたばかりなのに役所へ行き様々な窓口で手続きをします。
その際に必要になってくる書類も膨大です。戸籍謄本や死亡診断書、年金証書などなど・・・・。

■これだけは事前に家族と確認しておこう
まず、保険証や年金証書などの保管場所、手続きに必要なものが普段どこに保管されているのか家族内で周知しておきましょう。
また手続きの中で一番大変なのが「相続税の申告」です。
相続税の基礎控除以上の財産がある場合は、相続税申告を行い相続税の納付が必要になります。
相続するもの（不動産や預貯金、有価証券）財産がどこにどれだけあるのか洗い出しをしておきましょう。

■元気なうちに財産目録を
相続税にかかるものを一覧にまとめておきましょう。
・不動産（権利書などの保管場所）
・預貯金（銀行、支店、口座）
・住宅ローン
・保険
・証券などなど

友人は、これを洗い出すのにとても時間がかかったそうです。
ゴルフ会員権、株券などいつの間に買っていたの？なんていうこともあり、さらには銀行口座も６つ以上あったそうで、平日に休みを取り手続きをしていったそうです。
銀行に行く前は必ず必要書類を聞いてからにしましょう。
また今の時代、パソコンやスマホなどのパスワードなどもしっかり確認しておきましょう。
電話で解約できない、ネットから解約なんていうサービスやアプリもあります。

■家族で話そう
とても言い出しにくい話ですが、親御さんが元気なうちに話し合い、お互い一番良い形を探していけるといいですね。
「コロナもあり実家へもなかなか足を運ばなくなった」という方も多いと思います。
元気なうちにご両親と時間をかけて準備することは決して悪いことではありません。逆に将来について相談したからこそ家族の時間を大事にしようという気持ちになって、より家族の絆が深まることもあるようですよ。

矢島不動産管理には「相続支援コンサルタント」の資格を持つスタッフが在籍しています。
もし気になること、心配なことがあればお気軽にご相談ください。