スタッフブログ｜練馬エリアで不動産をお探しなら矢島不動産管理【住まいと暮らしのコンシェルジュ】

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不動産情報ライブラリ！（国土交通省）

「不動産情報ライブラリ」とういう国土交通省が運営するサイトが4月1日より開始となるようです。

　「不動産情報ライブラリ」とは、オープンデータ等を活用し、不動産取引の際に参考となる情報を重ね合わせて表示するWebGISシステムで、利用にあたって特別なソフトは不要で、スマートフォンやタブレットからの閲覧にも対応する予定とのこと。

見れる内容は下記の通り多彩です！！

　地価公示、都道府県地価調査、不動産取引価格情報、成約価格情報といった価格情報、学校、小中学校区、市町村役場、医療機関、福祉施設などの周辺施設等情報、洪水浸水想定区域、土砂災害警戒区域等の防災情報、用途地域、防火・準防火地域、立地適正化区域などの都市計画情報

その他将来推計人口（500mメッシュ）なども盛り込む予定。掲載情報はAPIで無償公開！！

イメージ↓↓↓↓↓↓

我々不動産業界の人間も便利に使えそうなサイトになりそうです

　1日午前10時より、「不動産情報ライブラリ」が閲覧可能になる予定みたいなので、楽しみです！！！　

戸建て用地について

皆さんこんにちは！

はじめまして。

営業担当の宮城です！

入社4年目にして売買ブログは初登場となりますが、

どうぞお見知りおきを！！

さて、今回は元戸建て用地の仕入れ営業をしていた経験を踏まえて、

これより戸建用の土地を売りたい・買いたい方向けに、

土地についての知識を簡単にお伝えできると嬉しいです！

まず、建蔽率・容積率は皆さん聞いたことがあるかと思いますが、

建蔽率は敷地に建物を建てられる可能な範囲
土地100平米×建蔽率60%
＝建築可能面積60平米

容積率は敷地に建物を建てられる延床面積
土地100平米×容積率120%
＝延床面積120平米

建蔽率・容積率の数字は高ければ高いほど需要もあり、

ほとんどが金額にも影響して高くなります。

さて、上記内容は皆さんもご存知かも知れませんが、

私がよくお客様から聞かれる質問で、

「3階建て」が建てられるのか？

建築基準法には高さの制限や斜線なるものが存在し、

様々なルールによって建築の制限がされております。

正直、建築士や設計士など専門的な知識がないと判断が難しいケースが多いですが、

その際に、1番調べて欲しいのは〈高度地区〉についてです。

様々な要因によっても変わりますが、

〈第二種高度地区〉の場合は3階建てを建築出来るケースが多いです。

上記高度地区についてはポータルサイト、図面に記載されていることも少ないので、

もし、詳細を知りたい土地情報を見つけましたら、

私、宮城宛てまでお気軽にご連絡ください。

当社では建築士へのプラン入れ依頼や、ハウスメーカーのご紹介も可能です。

是非ご一緒に、夢のマイホームを建てられるお手伝いをさせてください！！

矢島不動産管理宮城
TEL　03-3953-3446 FAX 03-3565-2103
Email t-miyagi@realestate.ne.jp

収入合算かペアローンか

こんにちは！営業第二部の室園です。
今回は住宅ローンを組む際のお話になります。

「住宅ローンを申し込みたいけれど、自分ひとりで返済し続けていくのはちょっと不安」と感じる人やまた、「多くの住宅資金を借り入れたいけれど、自分の収入だけでは借りられそうもない」という場合もあります。

そのようなときは、親子や夫婦で収入を合算して住宅ローンの契約を検討してみるのはいかがでしょうか。親族2人の収入を合算して住宅ローンを組むには「収入合算」と「ペアローン」という2つの方法があります。

収入合算とペアローンは、住宅ローンを組む際に利用される異なるアプローチです。
以下にそれぞれの特徴を説明します。

１収入合算（収入合算型）:
収入合算は、親族や夫婦など、2人以上の関係者の収入を合算して、その合計収入をもとに住宅ローンの審査を受ける方法です。
この方法では、合算された収入が大きくなるため、借入可能額が増加し、より高額な住宅ローンを組むことができる可能性があります。
ただし、返済の責任はすべての関係者に分かれるため、信頼関係が必要であり、返済のリスクも共有されます。

２ペアローン（共同債務型）:
ペアローンは、主に親子や夫婦などの関係者が共同で借り入れる形態です。共同債務者として契約し、収入や資産を合算して借り入れの審査を受けます。
共同債務者は、返済の際に共同で責任を負うため、どちらかが返済に困難が生じた場合でももう一方がサポートできます。
ただし、共同債務者同士の信頼が必要であり、返済に関する協力体制を築くことが重要です。

共働き夫婦が住宅ローンを選ぶ際には、家庭の収入構成や将来のリスクに対する備えを考慮する必要があります。

それぞれの状況に合った選択肢を検討することが重要です。以下に、いくつかのシナリオ別のアドバイスをまとめます。

片方が収入の大半を担っている場合（もう片方が被扶養者）＝単独契約:

被扶養者の場合、収入合算やペアローンが難しい場合があります。
収入合算者となる条件をクリアできない場合は、単独契約が唯一の選択肢となります。
単独契約でも、返済計画を慎重に立て、将来のリスクに備えることが重要です。

１夫婦で収入の差がある場合＝収入合算:

収入の差がある場合、収入合算を検討することで、借入可能額を増やすことができます。
収入合算では、主債務者と連帯保証人の設定があり、収入が多い方が主債務者になります。
住宅ローン控除は主債務者のみが受けられるため、注意が必要です。

２夫婦双方がある程度以上の収入で働く場合＝ペアローン:

双方が安定した収入を得ている場合、ペアローンが適しています。
ペアローンでは、夫婦それぞれが主債務者となり、双方が住宅ローン控除を受けることができます。
将来のリスクに備え、生命保険や団体信用生命保険などの検討も重要です。

収入合算を利用して住宅ローンを組む際のメリットについて、以下に詳細に説明します。

１借入可能額の増加:

収入合算を利用すると、2人以上の収入を合算できるため、個々の収入では達成できない借入可能額を実現できます。
希望する住宅の購入価格やローンの返済条件に合わせて、より大きな借入額を得ることができます。

２契約する住宅ローンが1本で済む:

収入合算を採用することで、夫婦や親子など2人以上の関係者が1本の住宅ローン契約を結ぶことができます。
複数の契約を結ばなくても済むため、事務手続きや諸費用が1本分で済むことから、手数料や諸費用の節約が期待できます。

３保険面での安心感:

主債務者が亡くなった場合、団体信用生命保険（団信）を利用して、全体の残債が返済されることがあります。
主債務者には高額の保険がかかり、亡くなった場合に残された家族が住宅ローンの返済に困るリスクを軽減することができます。
大黒柱を主債務者にすることで、家族の安心感を向上させることができます。

４住宅ローン控除の活用:

収入合算を利用すると、住宅ローンの主債務者が2人以上の場合でも、住宅ローン控除を活用できます。
これにより、収入合算によって増えた借入額に対しても、一定の範囲で税制優遇を受けることが可能です。

ペアローンのメリットについて詳しく説明します。

１双方が主債務者になれる:

ペアローンでは、夫婦や親子などの関係者がそれぞれ主債務者となります。これにより、双方が住宅ローンの主契約者として借り入れることができます。
各主債務者は独自の収入や資産を基に審査を受け、それぞれの信用力が考慮されます。これにより、借り入れ可能額が増加しやすくなります。

２住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けられる:

ペアローンを組んだ場合、双方が主債務者として住宅ローン控除を受けることが可能です。
住宅ローン控除の上限が家庭ごとではなく、個々の主債務者ごとに適用されるため、それぞれの最大控除限度額を利用できます。これにより、総額での控除額が増加し、節税効果が期待できます。

３すまい給付金の対象となる:

ペアローンを組むと、住宅取得に関連する給付金や補助金の対象となることがあります。
例えば、「すまい給付金」は、ペアローンで住宅を購入した場合、契約者2人が対象になり、給付金を受け取ることができます。

４団信に加入可能:

ペアローンでは、契約者両方が団体信用生命保険（団信）に加入することができます。
亡くなった場合、団信により残債が完済されるため、残された配偶者や家族が住宅ローンの返済に苦しむリスクを軽減できます。両者が同時に団信に入ることで、保障範囲が広がります。

収入合算とペアローンにはいくつかの注意点があります。これらを理解して適切な選択をすることが重要です。

収入合算の注意点:
１連帯保証人の団信加入不可:

収入合算の場合、連帯保証人は団体信用生命保険（団信）に加入することができません。このため、連帯保証人が亡くなった場合でも、団信による残債の完済は行われず、ローンは継続されます。返済の一部として連帯保証人の収入を頼りにしている場合は検討が必要です。

２主債務者のみが控除対象:

住宅ローン控除やすまい給付金の対象は、主債務者のみです。連帯保証人はこれらの税制優遇の対象外となります。税制面での利点を求める場合は、主債務者の状況を考慮する必要があります。

ペアローンの注意点:
１片方の亡くなった場合の返済義務:

ペアローンでは、両方が主債務者となりますが、片方が亡くなった場合、団信による債務免除は1人分のみです。残された方は、亡くなった配偶者の分も含めた返済責任を負う必要があります。

２事務手数料と諸費用の増加:

ペアローンは2本の住宅ローン契約と同様に扱われるため、事務手数料や諸費用が両者分かかります。これにより、費用の総額が増加することに留意する必要があります。

これらの注意点を考慮した上で、家庭の状況やリスクを十分に理解し、適切な選択を行うことが重要です。また、金融機関や専門家のアドバイスを受けつつ、計画的な借り入れを心掛けましょう。

首都圏マンション平均価格、過去最高へ！！

株価も好調な日本経済ですが
首都圏のマンション価格も過去最高値になったとのこと！！

この記事は、株式会社不動産経済研究所が2024年1月25日に公開した「首都圏新築分譲マンション市場動向 2023年12月」に関するものです。

気になるデータは下記の通り

まず２３区の平均価格が、なんと、、、

９，０４１万円！！！

練馬に住み、練馬ででお仕事をさせていただいている私からすると
ホントに？？
となってしまいます。

練馬の中古相場はまだここまで上がっていませんので
是非みなさま、練馬で良質な中古マンションを探しましょう！

あと気になる数値が「契約率」

これは販売初月に契約した率のようなのですが
前年同月比が軒並みマイナス、、、

売れ行きはそこまで好調というわけではなさそうです。

これが何を意味するのかはまだ定かではありませんが
今後の動向も要チェックです！

金利上昇で家賃ＵＰ！？

金利上昇で賃料１．８％ＵＰ！？

日本のREIT（不動産投資信託）は、世界的に株式やREITへのマネーが戻る中で、やや低調な動きを見せている模様。

この理由は、金利の上昇とその影響による借り入れコストの増加懸念にあると思います。

特に、日本銀行がマイナス金利政策を解除する可能性があることが、市場に重荷となっています。これにより、REITが支払う利息が増え、それが分配金にも影響を与える可能性があります。

しかし、インフレが進む中、住宅系REITには明るい見通しがあります。賃上げにより入居者の家賃負担能力が高まるため、賃料の増額が期待されています。特に、東京都心部の単身者向けのミドル～ハイクラスマンションを保有する住宅系REITは、賃料収益の拡大が期待できます。

ただし、ホテル系REITは、インバウンド消費の拡大を背景に成長が期待される一方で、為替相場の変動によるリスクも抱えています。

投資家にとっては、総合型REITや住宅比率が高い銘柄が狙い目となる可能性があります。例えば、平和不動産リートやNTT都市開発リートなどは、予想分配金利回りが市場の平均と同等またはそれ以上で、投資の魅力があります。

また、住宅系大手のアドバンス・レジデンスはリノベーションに成功し、賃料収入の増加を実現しています。ただし、建設費の高騰は波乱要因であり、住宅系REITの選別が重要となります。

日本のREIT市場は金利の上昇による影響を受けつつも、住宅系REITには成長のチャンスがありそうです。

もちろんREITに限らず、実際の不動産投資も住宅系はまだまだ投資に良さそうです！

弊社運営サイト「 REITAS（レイタス）」のご紹介
↓↓↓↓↓↓
https://reitas.realestate.ne.jp/

現在販売中の物件を使って、不動産投資シミュレーションや節税シミュレーションが可能です！

新年のご挨拶

新年あけましておめでとうございます。

皆様にとって、2024年が健康、幸福、そして成功に満ちた年となることを心より願っております。

昨年は皆様のご支援と信頼をいただきましたこと、感謝申し上げます。

今年も引き続き、お客様の資産最大化の実現を全力でサポートしてまいりますので、どうぞよろしくお願い申しあげます。

不動産は単なる「場所」ではなく、「未来」への投資です。私たちは、お客様一人ひとりの希望に耳を傾け、最適な解決策を提供することをお約束いたします。

新しい年が始まるこの機会に、新しい住まいや投資物件を見つけること、またはお持ちの不動産の価値を高めるお手伝いをさせていただければ幸いです。

2024年も皆様と共に新たな一歩を踏み出し、夢の実現に向けて前進してまいります。本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

日銀マイナス金利解除による不動産市場について

日本銀行がマイナス金利を来年の4月までに解除するのではないかというニュースがありましたので、マイナス金利政策の早期解除を行う場合、不動産市場に与える影響はどのようなものがあるのか、考えてみました。
以下に主要なポイントをまとめます。

①住宅ローン金利の上昇

マイナス金利政策の解除は、金融機関の住宅ローン金利の上昇を招く可能性が高いです。金利が上がると、借り入れコストが増加し、特に新規の住宅購入者にとっては大きな負担となります。これにより、住宅市場における購入意欲が減退し、不動産価格の上昇が鈍化する可能性があります。

②不動産投資の魅力の低下

投資目的での不動産購入の場合、資金調達コストの増加は、投資リターンの低下を意味します。これにより、不動産への投資魅力が低下し、投資による需要が減少する可能性があります。

③経済全体への影響

金利の上昇は、企業や個人の資金調達コストを増加させ、消費や投資の抑制につながる可能性があります。このような経済全体の動向も、不動産市場に間接的な影響を与える可能性があります。

④市場の心理

金利政策の変更は市場の心理にも影響を及ぼします。金利の上昇は、経済の正常化の兆しと捉えられることもありますが、同時に負担増とも見られるため、市場の反応は予測が難しいです。

⑤地域差

金利の影響は地域によって異なる可能性があります。例えば、大都市圏の不動産市場は利回りが低いため、需要が低下し、地方の利回りの高い物件に需要が移る可能性もあります。

⑥国際的な影響

世界的な金融市場の動向も、日本の不動産市場に影響を与える可能性があります。特に、円安による外国人投資家の市場への参入は止まり、撤退方向に向かう可能性もあります。

このように、マイナス金利政策の解除は、不動産価格にマイナスに働く可能性が高いと言えます。

もちろん実際の影響は複雑であり、上記は私の個人的な見解ではございますが、もし不動産売却をご検討されていらっしゃる場合は、これらの要因を総合的に考慮し、早めにご売却することをお勧めさせていただきます。

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賃貸物件オーナー様の法人化について①

こんにちは！営業第二部の室園です。
今回は前回に続き、不動産の個人オーナーが法人化する場合の不動産賃貸経営法人についてご紹介になります。

■管理受託会社を設立する場合

個人オーナーが管理受託会社を起ち上げ、不動産所有者は引き続き「個人オーナー」のままです。管理受託会社がオーナーの物件を管理し、個人オーナーは支払う管理料を必要経費として税金を軽減できる仕組みです。

＜メリット＞
⑴ 建物所有会社や土地建物所有会社と異なり、法人名義にする手続きや費用がかからないため、不動産の売買に伴う費用が削減されます。
⑵ サブリース会社と違い、管理会社と借主とで再び契約手続きをする必要がなく、管理業務が簡略化されます。

＜デメリット＞
⑴ 管理を委託した会社による業務の記録が必要です。
⑵ 管理料のみが必要経費とされ、相続税対策や節税効果が制限される可能性があります。

次回は「サブリース会社を設立する方式」についてご紹介いたします！

持ち家と賃貸どちらがいいの？

こんにちは！本店の斎藤です(^^)/
徐々に寒くなり、朝起きるのがつらくなってきましたね～(-_-;)
寒い日や疲れた日は、ぬるめのお風呂にゆ～くり浸かるのが斎藤にとっての至福のひとときです。

さて、今回のテーマはこちら！
「持ち家と賃貸、どっちがいいの？」です。
最近ご来店されるお客様の中で、「このまま家賃をずっと払い続けてもこの部屋は自分のものにはならないし・・・」とつぶやいていた方がいました。
家を買うと資産になります。一方、賃貸の場合は資産にはなりませんが、状況に応じてフレキシブルに引越しが可能。自分にとっては、どちらが合っているのか迷うところですよね。
今回は、持ち家のメリットとデメリット、賃貸のメリットとデメリットをお伝えするので今後の皆さんのお部屋探し、物件購入の参考にしていただければ幸いです。

＜持ち家のメリット＞

物件にもよりますが、設備や建具などが同じくらいの広さの平均的な賃貸物件に比べてグレードが高めなのが一般的。注文住宅なら予算に合わせて選ぶことも可能です。また、中古マンションや中古の戸建てなら、間取り変更などのリフォームが自由にできます。もちろん分譲時に購入した新築の持ち家も、将来のライフスタイルの変化に合わせてのリフォームが可能です。所得税や住民税の控除など、税金面での優遇措置があるのも持ち家のメリットです。さらに、退職までにローンを完済すれば老後の住居費の負担が軽くなるのもメリットですね。

＜持ち家のデメリット＞

家を所有してしまうと簡単には移動しにくくなります。お子様が小学生・中学生ぐらいの年齢だとすぐに転校というのもかわいそうと思う親御さんもいるようです。
また物件を購入するタイミングでは多額の初期費用が必要で、頭金や諸経費が負担となります。そのほか、収入が減っても住居費を減らしにくいこと、経年劣化に応じた家の補修や設備交換が必要になること、固定資産税・都市計画税がかかること、マンションの場合は修繕積立金や管理費といった恒常的な出費があることなど、賃貸の場合にはない負担があります

＜賃貸のメリット＞

なんといっても飽きたり嫌になったりしたらすぐに引越しができる身軽さ。また、設備の故障や老朽化、災害で被災したときも修繕などにかかる費用はオーナー持ちです。持ち家でかかる固定資産税や都市計画税も不要です。また、年収が減ったら家賃の安いところに引越して、住居費の負担を減らすことができます。

＜賃貸のデメリット＞

家賃として定期的に賃料を支払う必要があり、長期的には持ち家に比べてコストがかかることがあります。室内設備で見ると特に古い物件の場合は、インターネット環境が整っていない、コンセントの数が足りない、家電を使うとブレーカーがすぐに落ちてしまう、などが毎日のストレスになることが。最後に、仕事を退職したあとも賃貸なので賃料の支払いがあるため、更新月にはその月の支払いが増えることから高齢になったとき更新契約ができないというケースもあります。