スタッフブログ｜練馬エリアで不動産をお探しなら矢島不動産管理【住まいと暮らしのコンシェルジュ】

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いくら買えるかについて

管理部の室園です！
今回はご自身がいくらぐらいまで金融機関から借りれるのかについてお話ししていきたいと思います。

物件を購入したいと思い立ったはいいものの、多くの方は金融機関から住宅ローンを借入をして進める方がほとんどです。

何となくこれぐらいなら買えるのかと目安をつけたものの本当に借りれるのか判断が難しいです。
今回は金融機関が融資の実行をする際にご本人様の指標としてみている「返済比率」についてご紹介します。

〜返済比率とは〜

返済比率とは住宅ローンでは「年収に占める年間返済額の割合」を表します。

例えば、年収600万円の方が毎月10万円の返済をする場合には、下記のようになります。

120万円÷600万円×100＝返済比率20%

この返済比率はその方のご収入に対して、毎月のローンの返済の割合がどのくらいかを表しています。
このローンの返済には、住宅だけでなく携帯電話の端末の返済や車のローンの返済などトータルのローンになります。

住宅以外のローンの割合が多いと借りれる割合も自然と少なくなります。

基準となる比率は金融機関によって異なりますが、例えば、フラット35では返済比率の上限が30％（年収400万円未満の場合）、35％（年収400万円）です。民間の金融機関の多くは返済負担率の上限を30～40％程度に設定しています。

組まれるローンの種類や建物、ご契約者様のご内容によっても借入額は異なりますが、一つの指標としての判断基準になります。

〜まとめ〜

今回はさわり程度ですが、返済比率についてご紹介致しました。不動産を購入するだけあって、住宅ローンの返済は長期にわたります。借入時は、ご家族のライフプランを想像しながら、教育や介護などにかかる費用もシミュレーションし、組まれることをおすすめします。

大阪市での相続コンサルティング実績について

こんにちは、相続支援コンサルタントの内藤です。
今回は、私たちが大阪市内で行った相続コンサルティングがひと段落しましたので実績についてご紹介いたします。

相続には３つの対策があります。
１．争族対策
２．節税対策
３．納税対策

今回のお客様は、相続人の皆様の関係が良好だったため、上記１は問題がありませんでした。

また、相続が起こってからのご依頼だったため、２の節税対策については期間的に難しいため、税理士が算出する不動産評価が適正かどうか確認を行い、メインは３の納税対策となりました。

コンサルティングの内容は大きくは下記の通りです。

①スケジュール確認
　相続開始から納税までの１０か月間で、いつ・誰が・何を行うのかを明確にし、最善の結果を求めて焦らずにじっくり進めていくことの説明

②不動産の評価
　「相続税評価額」の算出と「時価」がいくらになるか全ての不動産を査定

③財産一覧の作成
　全ての財産を把握し、大体の相続税額を算出し、納税資金の過不足の把握

④売却不動産の選定
　納税資金確保のため、どの不動産を売却するか検討。空地にはマンションを建てた場合のプラン・建築費・将来の収支を見ていただき、相続人にとって建築した方が良いか売却した方がいいかの判断をいただく

⑤分け方の決定
弊社が使用する相続支援ソフト「Super REIFA」を使い、法定相続で分けた場合や、不動産や現預金などを誰にどのように分けるのかなど、様々なパターンをシミュレーションして、実際の分け方を決める材料を提供し、保有する物件と売却する物件も決める

⑥不動産の売却
今回は空地になっていた約2,000㎡を売却する不動産の第一候補とし、用途地域や都市計画、立地などからマンション用地かホテル用地として売却するのが一番高く売却できると判断し、マンション及びホテルのデベロッパー計１４社へ入札依頼

当初デベロッパーに対してヒアリングしたところ、各社９億円前後という回答でしたが、ある程度の時間をかけて入札という形で競争していただくことで、

最終的には、、、

なんと、、、

１６億円に！！！

お客様も我々もおどろく結果となりました。

この７億円の差は弊社がお客様に見えないところでデベロッパーと「相対取引」を行うのではなく、「入札」という形を採用したこと、全ての過程をお客様にも開示したことにより成しえた成果であると思います。

先日、無事に相続税の納税も終わり、一安心といったところです。

今回は一般的にＮＧと言われている「不動産の共有」についても一部採用し、ご先祖様の思いを残されたご家族が末永く守っていくような設計にもしています。

私たちはお客様のご希望を尊重しつつ、専門的な意見も踏まえ、円満な解決に導くお手伝いを心がけました。

冒頭で申し上げた通り、相続には３つの対策があります。
一番効果的なのは生前に対策をすることです。

今も別のお客様ですが毎月１回ご家族全員が弊社に集まり、相続対策コンサルティングを行っており、とても有意義な会になっています。

ご興味がある方は、お気軽にお問い合わせください。お待ちしております。

首都圏新築戸建の価格が下落！！

アットホームが26日、同社ネットワークにおける2023年6月の首都圏新築戸建てと中古（既存）マンションの登録価格データを公表しました。

　新築戸建ての平均価格は4,571万円と前月比0.2％の下落。エリア別では、東京23区6,829万円（同0.9％下落）、東京都下4,794万円（同0.4％上昇）、神奈川県横浜市・川崎市5,275万円（同変化なし）、神奈川県他3,977万円（同0.2％下落）、埼玉県さいたま市4,455万円（同0.9％下落）、埼玉県他3,665万円（同0.7％下落）、千葉県西部4,207万円（同0.8％下落）、千葉県他3,264万円（同0.6％下落）だったようです。

　一方、既存マンションの1戸当たりの平均価格は3,898万円と前月比0.1％下落でした。エリア別では、東京23区4,961万円（同0.2％上昇）、東京都下3,206万円（同0.8％下落）、横浜市・川崎市3,401万円（同0.2％上昇）、神奈川県他2,633万円（同0.7％上昇）、さいたま市3,473万円（同0.8％上昇）、埼玉県他2,587万円（同変化なし）、千葉県西部2,991万円（同変化なし）、千葉県他2,006万円（同0.6％上昇）だったようです。

リーマンショック以降の下げ止まり以降、ずーーーっと上がっていた不動産価格にいよいよ陰りが見えてきたかもしれません。

金利上昇、物価高騰、戦争など、不動産の価格に悪い影響がでそうな要素が多いので、もしご売却を検討中の方はまだ価格の高い今のうちに売り切るという戦略も良いかもしれません。

弊社矢島不動産管理では大手不動産業者が採用している査定システムはもちろん、金融機関が取り入れいる査定システムや、税務・会計業界が取り入れているシステムなど、様々な査定システムを取り入れています。

ご所有不動産の価格が今いくらくらいなのか気になる方は、お気軽にお問い合わせください！！

もちろん無料で様々なシステムを使って査定させていただきます。

共働きの夫婦が利用できる住宅ローン

こんにちは！本店の斎藤です！(^^)/
関東甲信地方も梅雨明けが発表されました。平年より関東は3日遅いそうです。
猛暑が続いたり、急に涼しくなったりといつが梅雨入りでいつが梅雨明けなのか判断がつきにくい気候が続いていますね～。

さて、今回は「共働きの夫婦が利用できる住宅ローン」がテーマです。
共働き世帯は年々増えてきており、それに伴い住宅ローンの借り方も変化してきています。
どちらか一人で借りるのではなく、共働きであればペアローンや収入合算といった選択肢をとることもできます。

■ペアローン
夫婦それぞれが住宅ローンを組む方法です。合計2本の住宅ローンを組むため、単独で借りるよりも金額を多く借りることができ、価格の高い物件でも手が届きやすくなります。所有権は夫婦の共同名義となり、団体信用保険は分担した額に応じて2人とも加入が可能です。同様に住宅ローン控除も2人分利用可能となります。

■収入合算その①（連帯保証）
配偶者の収入を加味して1本の住宅ローンを借りる方法です。単独でローンを組むよりも金額を多く借りることができるため多くの金融機関で扱いがあります。しかし、名義人は1人、団体信用保険も契約は1人です。収入を合算しても持分は1人になってしまうため、不満が出る場合もあります。

■収入合算その②（連帯債務）
こちらも配偶者の収入を合算して住宅ローンを借りる方法です。住宅ローンの契約は1本、団体信用保険も契約は1本ですが、共有名義となるため、住宅ローン控除を2人とも利用できます。

共働き夫婦が2人で住宅ローンを組む場合、メリット・デメリットをしっかり調べてからベストな組み方をしましょう。

共働きで住宅ローンを組むときの要注意ポイントはこの３つ「死亡」「減収」「離婚」です！

「死亡」
団体信用保険に入っているから安心・・ではありません！ペアローンの場合、死亡した方の住宅ローンはなくなりますが、遺されたもう一方の住宅ローンは残ります。今まで通り仕事をしながら子育てもしてと、思うようにはいかなくなります。
生命保険にも入っておくことが重要です。

「減収」
夫婦に限った話ではありませんが、病気やケガで収入が減ったり途絶えたりする場合もあるため事態に備えておくことはとても重要です。団体信用保険は死亡と高度障害のときに住宅ローンの残債が完済されるので、親の介護や子育て、自身の病気などでいつか仕事を辞めるかも・・・と考えている方は夫婦でローンを組むことはおすすめしません。

「離婚」
これが最大のリスクです。2人で住宅ローンを組むとお互いに連帯保証人または連帯債務者になっています。夫婦としての縁が切れてもローンの返済中はお金の縁は切れないのです。ローンを組む場合は売却のことも予め相談しておく方が良いでしょう。
2人でローンを組むなら完済まで絶対離婚はしない！という覚悟を持ちましょう。

以上です。
最後は少し強めの言葉で書いてしまいましたが、夫婦2人でローンを組むことはメリットもたくさんあります（金利優遇措置が受けられるなど）しかし、良い話ばかりではなくしっかりデメリットも調べた上でしっかり2人で話し合ってベストな住宅ローンを組んでください。

あなたの土地、有効活用しませんか？

こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/
毎日暑い日が続きますね～。梅雨はもう明けたのでしょうか？気象庁では7/19頃と言われていますが、もう梅雨が明けたような暑さですよね。

さて、今回のテーマは
「あなたの土地を有効的に活用しませんか？」です。
土地活用の王道は「アパート経営」「マンション経営」「賃貸併用住宅」「戸建賃貸」「駐車場経営」などがありますね。
矢島不動産では、お客様の資産形成のため税理士・司法書士等のプロを集結し、資産運用のトータルサポートをしております。

以下の１８項目からお客様が気になる土地活用をチェックしてみてください！

１、アパート経営
土地活用の王道、マンション経営に比べて建築費も安く、投資しやすいのが魅力

２、マンション経営
長期保有、再販売にも適しており、リスクの低い投資が可能です。

３、戸建て賃貸経営
都心になればなるほど「供給＜需要」の状態で、空室リスクが低いです。利回りは少し低めです。

４、賃貸併用住宅経営
住宅ローンが利用できれば低金利で借り入れが可能。金利がキャッシュフローを決めるので、良い投資になる可能性が高いです。

５、オフィス賃貸経営
立地は限られます。需要が見込める立地であれば、管理はしやすく収益性も高いでしょう。

６、商業施設経営
ある程度の規模が必要ですが、コンビニ・ドラッグストアなど街の社会貢献にもつながる安定投資が可能です。

７、介護施設経営
今後も需要は拡大し、長期契約で低リスクですがある程度の規模が必要で、近隣からの反対を受けるケースもあります。

８、医療施設経営
最低200坪以上必要で、立地は絞られます。しかし運営側に選ばれる立地であれば長期の安定収入が見込めます。

９、民泊経営
立地が絞られ、旅館業法の許可または180日規制もあるため難易度は高いですが、立地によっては高利回りの可能性大です！

１０、月極駐車場経営
初期費用は少なめでスタートしやすいでしょう。管理もしやすく別の活用の転用にも変更しやすいです。

１１、コインパーキング経営
初期費用ゼロでスタートも可能です。管理もしやすく別の活用に変更もしやすいですが、短期解約の違約金などがある場合もあるので注意が必要です。

１２、トランクルーム経営
駅から遠い立地でも投資検討の価値ありです。ある程度の規模が必要ですが利回り10～15％の高利回りも期待できます。

１３、等価交換
敷地が広く投資額が大きくなってしまう場合に要検討です。事業化により土地価格が上がる可能性も高いです。

１４、土地信託
上記１３と同様ですが土地の所有権を失わないのがメリットです。利回りは下がります。

１５、貸農園
再建築ができない土地などは要検討です。初期費用も少なめですが利回りは低いでしょう。

１６、太陽光発電
補助金もなくなり、都心では検討できませんが、地方の土地であればまだ検討できそうです。設備も年々改良され良くなってきていますね。

１７、定期借地
初期費用が少なく長期安定収入が見込めます。契約期間10～30年間の自由度は低く土地の広さの割には収入も低めです。

１８、売却
売却益を自由に使えます。収益性の高い不動産への買い替え、相続税の納税対策、現金保有などいろいろなものに変化します。

いかがですか？
あなたの気になる番号は何番でしたか？
矢島不動産のスタッフは「すぐ売りましょう！」とは言いません。
お客様の将来を一緒に考え、最適な活用方法をアドバイスさせていただきます。
安心してご相談ください。

新居へ引っ越し！～引っ越し前にやっておくこと編～

こんにちは！本店の斎藤です(^^)/
紫陽花がキレイに咲いていますね。紫陽花は好きですがやはりジメジメするこの梅雨の時季は苦手です。

さて、このブログでは不動産購入や売却についてよく書いていますが、今回はいよいよ新居に引っ越し～！というタイミングでやらなければならない手続きや作業を私なりにアドバイスいたします。少しでもあなたのお役に立てればと思います。

■引っ越し1ヶ月前
①賃貸契約の解約届を提出
⇒賃貸にお住まいの方は賃貸借契約書を確認し、何ヶ月前に解約の申告が必要か事前にチェックしておきましょう。厳しいところは2ヶ月前解約だったりするので現家賃と新居の住宅ローンの開始が重なってしまうことも・・・。

②子どもの転校届
すでに引っ越しが決まっている場合はできるだけ早めに学校関係への手続きは済ませておきましょう。公立の小中学校の場合は、在学中の学校から「在学証明書」「教科用図書給与証明書」を受け取り、役所で住民票の手続き時にもらえる「転入学通知書」と一緒に転校する学校へ提出します。

③引っ越し業者の選定
余裕を持って複数の業者から見積を取りましょう。自分の希望と照らし合わせて良いと思う会社と契約をします。この時に、不用品の処分なども複数のリサイクルショップで見積を取っておきましょう。買取不可な家具や家電もネットなら処分可能な場合もあります。要チェックです！

■引っ越し2週間前
①荷物の梱包を本格化！！
まずは本や服など頻繁に使わないものから梱包していきます。
捨てるもの・捨てないものを選別していきます。この時、捨てると決めたものは早めに処分をしましょう。粗大ごみは回収までに意外と時間がかかります。

②電気・ガス・水道・電話（ネット）などの住所変更
ネットや電話で手続きが可能です。新居のガスの開栓は立会いが必要なので電話で予約を取りましょう。ネット回線はWEBから住所変更できますが、物件によっては同じプロバイダーが使えないこともあるので事前にチェック。

③転居ハガキの作成
ギリギリになるとできなくなるので時間に余裕を持って準備・作成しましょう。今までのご縁を忘れずに、これからもよろしくという意味を込めて引っ越し後3ヶ月以内には発送できるようにしておきましょう。

■引っ越し1週間前
①住所転出届、印鑑登録の抹消
転出届は引っ越しの1週間前に提出し、実際に引っ越した日から数日以内に転入届を出すのが基本です。住民票以外にも印鑑登録の抹消なども一緒に行っておきましょう。

②郵便局に転居届
手続きをすれば1年間は旧住所に届いた郵便物でも新住所に転送してくれる。ネットからでも「e転居」で手続きできるので活用してください。

③冷蔵庫の中身を整理
やろうと思ってもなかなか手が付けられないのが「冷蔵庫の整理」。1週間前から無駄なく食材を使い切るようにし、新しい調味料などは買わないようにしましょう。どうしても使い切れない場合は、ラップなどをして液漏れしないようにクーラーボックスなどを利用して運びましょう。

■引っ越し2日前
①冷蔵庫の電源を切る
2日前には電源はオフにしておきましょう。冷却器の霜が溶けるには時間がかかります。水や霜が残った状態で運搬すると水漏れが置きその他の荷物もびしょ濡れになってしまいます。

②洗濯機の排水処理
２～1日前には洗濯機の「水抜き」をしておきましょう。引っ越し業者によっては「水抜きオプション」」として料金を取る場合もあります。取扱説明書などを確認しながら作業をしましょう。ホースを取り外す際、水が噴き出すことがあるのでご注意を。

■引っ越し前日
①布団やパソコン・カーテンなどギリギリまで使ったものを梱包する。
携帯の充電器、歯ブラシ、タオルなどは直前・直後に必要になるものです。１つの箱に詰めて「すぐ使うもの」として運びましょう。

②可能なら住み慣れたご近所にご挨拶
特に都心では挨拶をすることが少なくなってしまいましたが、引っ越し当日はトラックが道路をふさいだり、積み下ろし作業などで騒音も発生します。気持ちよく引っ越し作業をするために一言ご挨拶するだけでも相手の気分は変わります。おすすめです。

■引っ越し当日～引っ越し後
①さぁ！新居に引っ越しです、まずは荷解き？
急にやると身体にも負担です。一気に片付けようとせず、まずは暮らせる程度の荷解きで良いと思います。

②引っ越し後の手続きも盛りだくさん！
転入届の手続き後、住民票をもらったら、運転免許証や印鑑登録の変更ができます。クレジットカードの住所変更も忘れずに。銀行の住所変更、保険関係、車のナンバーも他県へ引っ越した場合は手続きが必要です。

いかがでしたか？
考えただけでも目が回るくらいやることが多いですよね。
まずは家族会議をして、カレンダー作りをしてみましょう！やることをリストアップして家族みんなが目に付くところに貼っておくといいと思います。
引っ越しってどうしてもお母さんの負担が大きくなりがちですが、こうして事前にやっておくことがわかれば家族みんなで協力してできますね！

以上
斎藤でした～(^^♪

不動産購入の「決め手」は様々です！

こんにちは！本店の斎藤です！
先日はものすごい雨でしたね。
関東で「線状降水帯」の予測情報が発生するのは初めてだそうです。場所によっては6月の1ヶ月分の雨が一日で降る降水量だったそうで、大雨により被害に遭われた方々に心よりお見舞い申し上げます。

さて、先日、大事なお客様の売買決済が無事に終了しました。
「決め手」はなんですか？と伺ったところ・・・
「子どもたちの小学校を変えずに新しい家を購入できた」というのが理由でした。

不動産購入をご検討の皆様
あなたの「決め手」はなんですか？
・価格

多くの方々が重要視しているポイントですね。決めた予算をオーバーしたくない、ローンの借入限度額に余裕がないという人は、物件価格を重視するといいでしょう。物件価格が下がれば毎月の返済額も少なくて済むので、金銭的な余裕が生まれます。

・間取り

家族との時間を大切にしたいからリビングは広め、ワークスペースを確保したい、家事導線を使いやすく等など。具体的に暮らしのイメージがある人は、間取りを重視した家選びをしてみるといいでしょう。

・勤務先との近さ、子どもの学区

効率よく勤務先にできるだけ近くという方もいれば、通勤時間を1時間以上かけても郊外の広い土地で家を建てたい！なんて方もいますね。また、お子様のいるご家庭は緑の多い地域だったり小学校・中学校が近い方がいいという希望も出てきます。

・不動産価値

後々のことを考えて資産価値の落ちにくい物件を狙いたいという人もいるでしょう。家は購入して入居した時点から建物の資産価値が下がっていきます。しかし、地価の高い物件なら一般的に購入から数年が経過しても価格が落ちにくいとされています。資産価値の高い物件は、立地や周辺環境が大きく関係してきます。都心部や市内中心部は価格が大きく下がりにくいので、資産価値を重視したい人はこれらの場所を検討してみてもいいでしょう。

このようにお客様のライフスタイルによって「決め手」は様々です。
またライフスタイルは長期的に見ておくことがポイントです。
家族の未来像を描いてみると、最適な間取りや周辺環境などに目星がつきやすくなります。
矢島不動産では売買スタッフが丁寧にヒアリングをし、一つ一つ悩みを解決していきます。
これ！という物件が出てこないときは、矢島不動産の売買スタッフと一緒に「決め手」を整理してみましょう。

あなたの「決め手」はきっと矢島不動産で見つかります。

ポータルサイト各社の特徴！

不動産購入を考えたときに最初に見るであろう大手不動産ポータルサイト

代表的な３社について、それぞれの特徴を見ていきましょう！

スーモ（SUUMO）

スーモはリクルートが運営する不動産情報ポータルサイトです。新築・中古マンション、一戸建て、賃貸物件、土地、海外不動産など幅広い物件情報を提供しています。
ユーザーフレンドリーなインターフェースと高度な検索機能を有しており、特に若い世代に人気です。
物件情報だけでなく、不動産に関する豊富なコンテンツ（記事、コラムなど）を提供しており、不動産に関する知識を深めるための情報源としても利用できます。

アットホーム（at home）

アットホームはアットホーム株式会社が運営する不動産情報ポータルサイトで、新築・中古マンション、一戸建て、賃貸物件、土地、商業施設など多種多様な物件情報を提供しています。
物件情報の他にも、不動産投資に関する情報や、リフォーム・リノベーションに関する情報も豊富に取り扱っています。
物件情報はもちろん、引っ越しやリフォームに関するサービスも提供しており、住まいに関するさまざまなニーズに対応しています。

ホームズ（HOMES）

ホームズはネクストが運営する不動産情報ポータルサイトで、新築・中古マンション、一戸建て、賃貸物件、土地、投資用物件など幅広い物件情報を提供しています。
物件検索の他に、物件の周辺情報（学校、公園、商業施設など）も網羅的に提供しています。これにより、ユーザーは物件の周辺環境を詳しく調査することが可能です。
物件価格の推移情報など、物件購入を検討する際に有用な情報も提供しています。

1度は各ポータルサイトを使ってみて、自分に合ったサイトを活用していきましょう！

ただし、どのサイトも既に終わっているものも一定期間掲載し続けてしまうので、在庫確認や詳細の問い合わせは、是非、矢島不動産管理にご連絡をいただければと思います！！

例えば、きになる物件が１０件あった場合、１０社に問い合わせるのは面倒なので、リンクを送っていただけましたら、まとめてお調べさせていただくことができます！！

ご連絡をおまちしております！！！

株式会社矢島不動産管理

ＴＥＬ：０１２０－０７－２５２５

ＭＡＬＥ：sales@realestate.ne.jp

住宅展示場へ行ってみよう！★アキュラホーム編★

こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/

家を建てるには何からしたら？という質問をよく聞きます。
一番早いのは「住宅展示場」に行ってみることです。

先日、親しくしているアキュラホームの担当者さんに誘われ情報交換会というものに参加してきました(^^♪
地域の不動産をよく知る我々不動産会社と、理想の家を建てることに全力を注ぐアキュラホームとでお互いに協力し合い、お客様の喜ぶ笑顔を増やしましょう！という目的です。

住宅展示場内に建設されているアキュラホームの家を見せていただきました！

なんと！惚れ惚れするような家づくり！

正直、住宅展示場に建設される家って、やたら大きくて現実的じゃないと思っていたのですが、アキュラホームでは、お客様からしっかりヒアリングをし、ご予算に合わせて「自由設計」を実現してくれます。大きな開口を造れるのもアキュラホームの特徴です。

やはり注文住宅って憧れますよね～♪♪
住宅展示場は家づくりのヒントとなる情報がたくさんあります！

またアキュラホームの社長さんって元大工さんだったそうです。
建てることに尽力されてきた方の家づくりって「愛情」の深さが違いますよね。

また展示場にいるスタッフの方々も「愛情」たっぷりで親切丁寧に案内してくださいますので、押し売り感がまったくありません！
あるスタッフの方の「住んでからが本当のスタートなんです」という言葉はとても安心感がありました。

施工のスペックなどについては直接アキュラホームの方から聞いた方が説得力があると思いますので、ここでは割愛しますが、住宅展示場に足を運び、そこから初めて土地探しをするというお客様も多くいらっしゃるそうです。
そんな時は、矢島不動産のように地元で長く営んでいる不動産会社との連携が肝になってきます。
「理想の家を建てたい！」と思った方は、不動産会社へ相談、住宅展示場を見学、どちらでも構いません。まずは情報集めをしましょう！