スタッフブログ｜江古田・練馬エリアの一戸建て、マンション、土地、事業用・投資用物件　|　江古田・練馬エリア　住まいと暮らしのコンシェルジュ　|

こんにちは！
矢島不動産管理の内藤です。

今回は、「40㎡台のマンションでも住宅ローン減税が使える」ことについてです。

実は「40㎡でもOK」なのは新しい話なんです！

これまで日本の住宅ローン減税は、

▶ 床面積が「50㎡以上であること」が原則条件でした。

しかし近年の住まいの多様化・単身世帯の増加を受けて、国の税制でも対応が進み

➡ 「40㎡以上でも住宅ローン減税の対象」
になる特例が取り入れられました！

つまり、
「狭いから減税がない…」
という時代は少しずつ変わりつつある、ということなんです✨

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いつからこの制度が広がったの？

この“40㎡特例”の背後にある流れを整理すると👇

📌 「最初の緩和は2020〜2023年頃からの特例措置」
合計所得1,000万円以下であれば、新築住宅で40㎡以上でも対象となる特例が2023年頃までの建築確認分に適用されていました。

📌 「2025〜2026年にかけて大きく制度化へ」
2025年度の税制改正に向けて、この40㎡台対象の特例をさらに「住生活基本計画の居住面積要件として正式に緩和する方向」が示され、
2026年度の税制改正大綱にも40㎡以上への緩和措置が盛り込まれました。

📌 「令和8年度（2026年度）以降の制度として継続へ」
国の税制改正大綱（2026年度税制改正）で、床面積要件について以下のような整理がされています：

👉 「40㎡以上の既存住宅（中古住宅含む）でも対象に緩和」
※ただし所得1,000万円以下など一定条件あり

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🧠 “なぜこの改正が起きたの？”

都市部を歩いていると、

✔ 狭いけど立地が最高
✔ 40㎡台の1LDKが増えてる
✔ 単身・DINKs世帯が中心になりつつある

そんな現実がありますよね。

この実態を受けて、住宅ローン減税の制度も、

“住まいの多様性を支える方向へシフト”**

していると言えるんです✨

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📊 まとめ

（従来）
・50㎡以上
・主にファミリー向け住宅
・所得制限なし

（改正後）
・40㎡以上でもOK条件あり
・都市型コンパクト住宅にも ◎
・所得1,000万円以下等（条件あり）

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💡（※注）この記事の内容は制度概要を解説したもので、対象条件や時期などは法令改正により変更される可能性があります。最新の制度詳細は国税庁・国土交通省等の公表資料もご確認ください。

こんにちは！
売買部の斎藤です(^^)/
2月です、賃貸部は繁忙期ど真ん中のため私もサポートしながらみんなで乗り越えていま～す(^^)

さて、今回は不動産購入の時期についてお話をします。

賃貸の場合、入学、新社会人、異動や転勤の時期でもあり、1月～3月は物件が大きく動くためいわゆる「繁忙期」と言われています。
お部屋探しをされたことがある方は、この時期の慌ただしさを実感されたこともあるのではないでしょうか。
実は、売買仲介をしているとよく聞かれます。
「家を買うのって、いつが一番いいんですか？」「売買にも繁忙期ってあるんですか？」
結論から言うと・・・・
売買には賃貸のような明確な“繁忙期”はありません。
もちろん動きが活発になるタイミングはありますが、
賃貸ほど季節要因に左右されないのが特徴です。

【売買が動くのは「人の事情」がきっかけ】
売買のきっかけは、季節よりもむしろ結婚や出産、お子様の進学、住宅ローン完済、さらには相続など、人生の節目が大きく関係します。
つまり・・・・「春だから買う」ではなく、「必要になったから買う」
ここが賃貸との大きな違いです。

【だからこそ重要なのが「タイミング」】
不動産購入のタイミングは、金利動向や不動産価格、そして税制・住宅ローン控除など、これらが重なったときに訪れます。最近のニュースでも、「金利上昇傾向」「建築費高騰」「新築価格上昇」などのフレーズを目にすることが多いのではないでしょうか。
実際にお客様から「もう少し待った方がいいですか？」というご相談も増えています。

【しかし現場で感じるのは…】
市況を気にされるお気持ちはとてもよく分かります。
ただ現場感覚としては、
条件の良い中古は動きが早いですし、価格交渉がしやすい物件も出始めているのもあります。だからこそ、金利上昇前に動く方も多いです。
市況が不安定なときほど、「準備している方」が良い物件を掴んでいるといった印象です。

【準備が結果を分ける】
ここで冒頭のテーマに繋がります！
不動産購入は【タイミング × 準備】この2つが揃うことが重要です。
例えば、
【Goodその①】住宅ローン事前審査が済んでいる
【Goodその②】自己資金が整理できている
【Goodその③】月々支払額を把握している
この状態であれば、良い物件が出た際すぐに動けます。
逆に準備がないと・・・・(´；ω；`)ｳｯ…
【Badその①】検討中に他の方で成約
【Badその②】ローンが間に合わない
【Badその③】判断ができない
という結果にもなりかねません。

売買に「繁忙期」はないけれど…
だからこそ面白いのが売買です！賃貸のように「この時期を逃したら終わり」ではなく、一年を通してチャンスがあります。
ただし！！！
準備している人にだけチャンスが巡ってくる
これもまた事実です。

賃貸は「季節」で動き、
売買は「人生」で動く。

タイミングを見極めること・準備を整えておくこと
この2つに尽きます。

不動産購入の第一歩として、
まずは「準備」から一緒に始めてみませんか？
お気軽にご相談ください。

皆さんこんにちは！

営業の宮城です。

さっそくですが、皆さんは静岡銀行の新プランについてご存知でしょうか。

従来のCプランと比べていただければと思います。

【従来：Cプラン】
築年数：築26年以上～
金利：3％半ば～（目安）
期間：最長35年（団信最終返済年齢内）
顧客属性：年収700万円以上
手数料：融資事務手数料：借入金額の「1.1%」
売買価格に対する最低利回り目安：7.5％前後
物件評価見立て：原則、積算評価（収益評価を加味することもあります）
融資割合：原則フルローン、物件評価によっては＋諸経費も対応できる可能性もございます。

【新商品】
築年数：特段の制限なし
金利：3％半ば～（目安）
期間：最長35年（団信最終返済年齢内）
顧客属性：物件築年数が築26年未満(ABプラン)の場合は
年収1,000万円以上、築26年以上の場合は年収700万円以上
手 数 料：融資事務手数料：借入金額の「2.2%」、
売買価格に対する最低利回り目安：7.5％前後
物件評価見立て：積算評価+収益評価
融資割合：最大フルローン（諸経費ローンの取り扱いなし）
※路線価×土地平米にて売買価格の50％前後の物件について取扱い可能となる見通しです。

是非、今後の参考にされてください！！

こんにちは！
売買部の斎藤です(^^)/

日本銀行は2025年12月19日、金融政策決定会合において、政策金利（無担保コール翌日物金利）を従来の「0.5％程度」から「0.75％程度」へ引き上げることを決定しました。

この利上げは、2025年1月以来、約11カ月ぶりとなり、金利水準としては1995年以来、約30年ぶりの高さとなります。
このニュースを受けて、最近お客様からも
「住宅ローン金利はこれからどうなりますか？」
「今、家を買っても大丈夫でしょうか？」
といったご相談が増えています。

今回は、日々現場でお客様と向き合っている不動産営業の立場、そして生活者としての女性目線で、これから住宅ローンを利用される方へのアドバイスをお伝えしますね！

【政策金利0.75％、住宅ローンへの影響は？】
まず知っておいていただきたいのは、政策金利＝住宅ローン金利ではないという点です。
ただし、政策金利が引き上げられる局面では、特に変動金利型住宅ローンは、半年〜1年程度のタイムラグをもって影響が出るケースが一般的です。
現在の住宅ローン変動金利は
年0.4〜0.6％前後（金融機関・条件により異なります）が、
今後は
0.25％前後の上昇（状況次第では0.5％程度の上昇）
も現実的に想定されます。

【具体例】金利が0.5％上がると、返済額は？
借入額：4,000万円
返済期間：35年（元利均等）
金利0.5％ → 月々 約103,000円
金利1.0％ → 月々 約113,000円

⇒月々 約10,000円の増加
⇒年間 約12万円の負担増
数字で見ると、
金利上昇の影響は決して小さくありません。

【特にお伝えしたい3つの視点】
①「借りられる額」ではなく「安心して返せる額」
金融機関から提示される「借入可能額」は、あくまで上限です。私が目安としてお伝えしているのは、
月々返済：手取り収入の25％以内
ボーナス返済：できれば設定しない
教育費や将来の生活変化を考えると、この“余白”が安心につながります。

② 変動 or 固定、どちらが正解？
正解は、ご家庭ごとに違います。収入に余力があり、繰上返済を視野に入れている方、家計の安定・安心を重視したい方などどちらも間違いではありません。
「安心を優先する選択」も、立派な判断です。

③ 「今は買わない」も、賢い選択
金利が上がると「急いで買った方がいいのでは？」と焦りがちですが、無理な返済計画や生活を圧迫する住宅ローンでは、本末転倒です。頭金を貯める、ライフプランを整理する、そうした時間もとても大切です。

【金利が上がる今だからこそ】
住宅購入は、金利だけで決めるものではありません。自分たちの暮らし・将来の安心・無理のない返済計画。これを一緒に考えることが、不動産営業の役割だと思っています。
「まだ迷っている段階」
「話を聞いてみたいだけ」
そんなご相談でも大丈夫です。
どうぞお気軽にお声がけください。

謹んで新年のご挨拶を申し上げます。

旧年中は、矢島不動産管理に格別のご厚情を賜り、誠にありがとうございました。

不動産売買仲介をはじめ、賃貸管理・相続相談などのご相談など、多くのお客様とのご縁に支えられた一年となりました。

不動産を取り巻く環境は、金利動向や市場の変化など、先行きが見えにくい状況になっております。

そのような中だからこそ、私たちは「目先の条件」だけではなく、
お客様一人ひとりの「目的、背景、ゴール」を見据えたご提案を大切にしてまいります。

本年も、地域に根ざした不動産会社として、
安心してご相談いただける存在であり続けられるよう、誠実な対応と専門性の向上に努めてまいります。

本年も変わらぬご愛顧を賜りますよう、何卒よろしくお願い申し上げます。

矢島不動産管理
売買担当：内藤心太

こんにちは！内藤です。
先日、Yahoo!ニュースで
「大阪市のマンション価格が世界的にも大きく上昇している」
という内容の記事を目にしました。

当社は大阪でも賃貸管理やコンサルティング業務を行っていますので、興味深いニュースだと感じました。

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ニュースの概要（あくまで報道ベース）

記事によると、大阪市内の一部エリアでは、

・数年前に分譲されたマンションが現在では当時の価格を大きく上回る水準で取引されている

・新築時から3倍

・世界の主要都市のなかで値上り率が1位

といった状況が紹介されていました。

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なぜ大阪でこうした動きが出ているのか？

報道内容を踏まえると、いくつかの背景が考えられそうです。

* 万博やIRなど、将来を見据えた大型プロジェクトへの期待
* 再開発や交通インフラ整備によるエリア価値の向上
* 新築マンションの供給が限られていることによる希少性
* 投資目的だけでなく、実需としての購入も一定数ある点

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先日1棟アパートの仲介を福岡でさせていただきましたが、そのお客様は、福岡市は高いからその隣接する市で利回りの高い物件をご希望されていました。

大阪もまだ値上がりしていない少し郊外の物件が狙い目かもしれません。

どのような物件があるか調べてみますので、気になる方はご連絡をいただけましたら良さそうな物件を送らせていただきます！

こんにちは！
売買部の斎藤です(^^)/

寒くなってきましたね～。そしてあっという間の12月。。。
2025年も残すところわずかとなりました。
今年の不動産市場を振り返ると、金利・物価・住宅供給・投資需要…さまざまな要因が複雑に絡み合い、例年以上に「動きの早い一年」だったと実感します。

ご相談いただくお客様の傾向や、現場で感じた変化を踏まえて、2025年の振り返りと、これから購入を検討される方へのアドバイスをまとめてみました。

【2025年どう動いた？】

①金利上昇局面が続き、「買い急ぐ動き」と「慎重派」の二極化
日銀の政策変更をきっかけに、今年も住宅ローン金利はじわじわと上昇しました。その影響で、「今のうちに」動く買い急ぎ層と金利動向を見ながら慎重に進める層の二極化が顕著でした。特に都心部や人気エリアでは、ローンの総支払額を気にしながらも、依然として“実需の強さ”が市場を支えました。

②中古マンションの価格は高止まり、ただし“選別の時代”に
新築価格の高騰を受けて、中古マンションの人気は依然として高い一年でした。
ただし今年は「どれでも売れる」ではなく、・立地力・管理状態・修繕積立金の健全性といった“物件そのものの質”を見極める方が増え、価格にも明確な差が生まれるようになりました。

③投資用物件は利回り調整の流れに
投資家の動きも変化が大きかった一年です。
管理費・修繕積立金の値上げ、金利上昇の影響を受けて、利回りの基準を見直す投資家が増え、「利回りの底上げ」が市場全体のトレンドでした。
売主側の強気価格が通りにくくなり、適正価格へ調整が進んだ面もあります。

【これから購入を検討する方へのアドバイス】

① “今買うべきか”ではなく、“何を目的に買うのか”を明確に
金利・物件価格の変動は誰にも読めません。だからこそ大切なのは、購入目的の明確化です。生活スタイルなのか、将来的な資産形成なのか、目的がはっきりすると迷ったときに「戻る基準」ができます。

②物件を見るときは“建物の未来”を見る
価格・間取り・築年数だけで判断すると、将来的に想定外のコストが発生することも。特にマンションなら、修繕積立金の状況、管理組合の動き、長期修繕計画など10年後・15年後まで視野に入れて検討しましょう。

③金利よりも「キャッシュフロー」を重視
金利の動向に振り回されず、無理のない返済計画かどうか考えましょう。
住宅ローンは「借りられる額」ではなく「返していける額」で考える方が満足度が高い住まい選びになります。

④気になる物件は早めの情報収集
近年は、ポータルサイトに掲載される前の段階で情報が動くケースが増えています。信頼できる不動産会社を見つけ、条件を共有しながら水面下で動いている情報もゲットできるようにしおくと選択肢が一気に広がります。

【最後に・・・】
2025年も大変お世話になりました！！
今年、売買のお取引で関わってくださった全ての皆様に感謝申し上げます。
不動産は、一つとして同じものがありません。
だからこそ、悩んで悩んで選んだ住まいは、きっと人生の大きな支えになります。
これから購入を検討されている方の不安や疑問に寄り添いながら、
来年もお一人おひとりにとって“最良の一歩”をサポートできれば幸いです。

矢島不動産管理の内藤です。
先日、所用で銀座に行ったついでに「東急プラザ銀座」というビルに立ち寄りました。

このビルについては以前youtubeでテナントが入っていないというのを観ており、銀座の改札を出ると目の前に「東急プラザ銀座」が出てきたので、「これは入るしかない」ということでいざ潜入。

駅直結でアクセス抜群。しかも数寄屋橋交差点という超一等地。
普通なら“人がごった返しているはず”の場所です。

ところが、実際に入ってみると…

びっくりするほどガラガラ。

物販フロアは店員さんしか人がいないのでは、、、
6階？だったか忘れてしまいましたが、立ち入り禁止になっている状況（おそらくテナントが一つも入っていないのでしょう）

営業しているのは飲食店が中心。

■ 物販が機能しない商業施設のリアル

今の商業ビルは、かつてのように
“大きい物販で階数を埋める”
というモデルがほぼ成立しません。

EC台頭

百貨店の不振

店舗側の出店縮小

高額な内装費・什器費の負担

これらが重なり、銀座という立地でさえテナントが埋まらない。
実際に自分の目で見て、構造の変わり方を実感しました。

■ 今年、このビルは「1,500億円」で買収された

そんな“ガラガラのビル”ですが、
2025年に 香港 Gaw Capital Partners と
シンガポール Patience Capital Group が共同で
約10億ドル（＝約1,500億円）で取得 しました。

東急不動産HDは運営から離れ、
新オーナーがテナント入替やリニューアルで再構築を狙う方針。

■ 再開発の本当のリスクは“完成後”にある

最近の新宿の再開発が止まっている件もそうですが、
都市開発の難しさは建築費よりもむしろ “入居リスク” にあります。

建築費は高騰（躯体から設備まで全て上昇）

開発側が読み違えれば、空き区画が長期化

商業テナントは縮小傾向で誘致が難しい

飲食は回転が速く、長期安定が期待しづらい

オフィス需要も二極化（大手以外は縮小）

立地が良くても、テナントが入らなければ終わり。
まさに “建てるのが怖い” という時代です。

■ これからの開発はどう変わるのか

今回の東急プラザ銀座の現状を見ると、
これからの都市開発は確実に次の方向へ進んでいくと感じます。

● ① 商業単体は厳しい → 用途ミックスへ

（商業＋オフィス＋ホテル＋住宅）など
複合化しないとリスクが取れない。

● ② 大規模開発は“慎重化”が進む

数千億円規模のプロジェクトは、
テナントの確保が読めない現代では非常に重い。

● ③ 駅直結でも安心できない

「銀座 × 駅直結 × 東急ブランド」でもガラガラ。
これが今の現実。

■ まとめ

東急プラザ銀座の現状は、
“日本の商業開発モデルが転換点に来ている”
という強烈なサインだと思います。

建物をつくるだけでは価値は生まれず、
「誰が入るのか」「どう運営するのか」「どう再生するのか」
が、これまで以上に重視される時代へ。

銀座のど真ん中で“ガラガラ”を目の当たりにして、
都市開発の潮目が完全に変わったことを痛感しました。

こんにちは！

営業の宮城です。

江古田民であればご存知かもしれませんが、

三菱UFJ銀行の跡地「ザ・パークハビオ江古田」の足場が外されて、遂に外観があらわに！

裏側も！！

人それぞれ外観についての感想はあるかと思いますが、

弊社事務所が斜向かいにあるので個人的にはただただワクワクしております。

賃貸マンションということだけわかっておりますが、

まだまだ間取りがわかりませんのでアンテナ張っております。

もし、わかる方がこのブログを見てましたら教えてください！！

入居開始が2026年2月頃みたいですね？

ということは12月もしくは来年の1月頃から募集に出るのかな？

楽しみですね♪

弊社では賃貸・売買両方取り扱いが可能なので、大手や売買専門の不動産会社さんにはない、

両方の視点からアドバイス可能です！！

例えば投資物件の購入を検討している方へ、

間取り・入居付け・空室リスクや、賃貸探しのお客様の生の声もお届け可能です。

賃貸を分からず空想で話す「恐らく、、、だと思います、、、かもしれません」はございません。

もしかすると物件詳細や間取りを見た弊社スタッフから、

「この物件はやめましょう」とお声掛けさせていただくこともあるかもしれませんが、

お気に入り物件だったとしても、我々の精一杯の真心と思ってご容赦ください。

営業担当：宮城

こんにちは！
売買部の斎藤です(^^)/

日本で初めて女性の総理大臣が誕生しました！

「高市内閣」の発足というニュースを見て、率直に“時代が動いた”と感じました。女性として、母として、そして不動産営業という仕事に携わる者として、心の奥に少し灯がともったような気持ちです。
演説を聞いていても、もちろん原稿は手元にあると思いますが「自分の心」でスピーチされている印象があります。

日々お客様と接していると、「子育て」「共働き」「将来の暮らし方」など、女性ならではの悩みや現実に直面します。そんな中で、国のトップに女性が立つというのは、やはり大きな象徴です。
“女性でもここまで行ける”という姿は、仕事も家庭も全力で頑張る私たちに勇気をくれる気がしています。

また「暮らしを守る」「地方を元気に」という新政権の方針は、不動産の現場にも関係が深いテーマだなと感じました。
物価上昇や住宅ローン金利の動き、地方移住や二拠点生活など、住まいの形はこれからもっと多様になっていくでしょう。
だからこそ、営業としてはお客様の“今とこれから”に寄り添い、安心できる提案をしていきたいと感じます。

政治の変化はすぐには生活に反映されませんが、少しずつ社会の空気が変わっていくきっかけになるといいなと思います。
女性がリーダーとして立つこの瞬間を、私自身も“自分の仕事と生き方を見直すチャンス”として受け止めたいと思います！！

参考：日本経済新聞
https://www.nikkei.com/topics/25093001