こんにちは！
本店の斎藤です(^^)/
春ですね～♪♪
気持ちの良い季節になりましたね～(^^)
さて、今回は「不動産用語」の「媒介契約」についてお話をします。
不動産用語の中にはわからないけど、不動産会社の人が当たり前のように使うから「今更、聞けない」なんていうことありますよね？
そんな用語の一つ。「媒介契約」についてです。
媒介・・・両者の関係の仲立ちをすること。
契約・・・両者合意のもと、当事者間に法律上の権利義務を発生させる制度
不動産売買の媒介契約にはいくつか種類があり、違いを理解しておかないと後で後悔する可能性があります。
■媒介契約
不動産を売却しようとするとき、個人的に買主を探すのは大変ですよね。
基本的には売りたい人が不動産仲介会社に依頼し、その仲介会社が間に立って
買主を探します。
その時、売主様と仲介会社が結ぶ契約書が「媒介契約書」です。
媒介契約の中には３つの種類があります。
それぞれのメリット・デメリットをお伝えします。
①一般媒介契約
メリット
・複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことができる
・自分で買主を見つけてもＯＫ
・レインズ（不動産流通機構）の登録義務は任意
・間口が増える
⇒買い手を探してくれる人が増える訳なので、買い手が見つかる可能性も高くなります。
デメリット
・不動産会社に意欲的に動いてもらえない可能性がある
⇒例えば、不動産会社Aが買い手を見つけても、不動産会社Bが先に買い手を見つけて依頼者と取引すれば、不動産会社Aの努力は無駄になります。
そのため、意欲的に買い手を探してくれない可能性があります。
・不動産流通機構に物件を登録してもらえない可能性がある
⇒一般媒介契約の場合、不動産会社には不動産流通機構に物件登録義務がないため、オンラインの物件情報システムを利用してより広く購入希望者を探すことができない可能性があります。
・業務報告の義務がないため販売状況が見えづらく、販売戦略がたてにくい
⇒「どんな販売活動をしている」「何件問い合わせがあった」「何組の内覧があった」といった報告はほしいですよね。
②専任媒介契約
メリット
・活動窓口が一本化できる
・不動産会社が積極的に活動してくれる
・自分で買主を見つけてもＯＫ
⇒1社のみに依頼することになるので、一番わかりやすく買主が見つかる→成約→仲介手数料発生となり営業マンにがんばってもらえます。相談窓口も一つで、報告も2週間に一度活動報告をしてもらえるので問い合わせ数などを聞き対策もできます。
デメリット
・任せた業者（営業担当）がちゃんとやってくれないとなかなか売れない。
・不動産会社選びに失敗する可能性がある
・売れないと期間だけが長くなる
・囲い込みを行う可能性がある
⇒囲い込みとは、不動産会社が売主、買主双方から仲介手数料をもらうために、他の不動産会社からの購入希望者の問い合わせに対して「既に申し込みがあり購入希望者が決まっています」「契約の手続き中です」などと嘘の報告を行い、他社での購入の仲介を行わせないことを言います。（特に大手の不動産会社）
③専属専任媒介契約
メリット
・レインズ（不動産流通機構）への登録猶予期間が短いので早く市場に出回り、その分成約にも早く近づきます。
・進捗報告も頻繁にしてもらえるので売主としても状況が掴みやすく不安は少ないです。
デメリット
・自分で買主を見つけてきても必ず不動産会社を仲介しないといけない。
・契約期間が最長3ヶ月と決められている。
⇒不動産会社としては、専属専任＞専任＞一般が望ましいところですが、大事な不動産を預けるわけですから専任媒介契約で1社にお任せし、しっかり活動してもらう、というお客様が多いです。
矢島不動産では、お客様の希望を伺い、相場の説明や査定書などはもちろん、地元の不動産会社だからわかる「土地勘」を惜しみなくお話させていただき、一番良い売り方をご提案します。
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